Une question que se pose très régulièrement les investisseurs immobilier :
Faut-il investir dans un logement bien situé, en centre ville d’une grande agglomération, ou y’a t’il un intérêt à investir en périphérie voire même à la campagne ?
Pour répondre à cette question, il est important de revenir sur certains points essentiels concernant la location. Voici les caractéristiques qui font qu’un logement se loue bien :
► localisation géographique (bassin d’emploi, demande locative, etc…), ► Qualité du logement (Conception, déco, isolation, configuration, etc…), ► Proximité des commerces, ► Montant du loyer,
J’aimerai insister sur ce dernier point, « Le montant du loyer » !
La difficulté ou non de louer un logement est UNIQUEMENT liée au montant du loyer, car il y’aura toujours confrontation de l’offre et de la demande. Deux exemples pour s’en convaincre :
Logement médiocre mal situé :
Si le prix d’un T3 dans une ville déterminé est en moyenne de 600 euros par mois, et qu’un logement médiocre mal situé est proposé 200 euros, il trouvera sans aucun doute un preneur !
Logement neuf idéalement situé :
En revanche, même si un logement est parfait, avec tout le confort moderne, très bien situé, mais que le montant du loyer est surévalué (900 euros par exemple), il ne trouvera pas preneur très facilement !
C’est donc essentiellement « UNE QUESTION DE PRIX »
Revenons à notre article, nous venons de voir que seul le prix comptait pour être certain de louer, pas exactement ! Il existe un autre paramètre important, « LE TEMPS » ! Pour qu’un logement soit louer rapidement, il faut pouvoir trouver facilement des locataires; en effet, vous pouvez avoir une offre locative attractive, si votre logement est situé en pleine campagne loin de tout, vous risquez de chercher plusieurs mois votre locataire, ce qui sera un problème récurrent !
Pour être certain de trouver RAPIDEMENT un locataire, il faut donc s’assurer que votre offre locative puisse concerner un nombre suffisant de locataires potentiels. Prenons l’exemple d’une ville de 5 000 habitants, il y’aura toujours quelques dizaines de locataires potentiels, mais que dire d’une ville de 500 habitants ? Plus vous réduisez le nombre de personnes potentiellement intéressées, plus il faudra que votre offre soit attractive.
D’où l’intérêt de proposer une offre locative au MEILLEUR RAPPORT QUALITÉ / PRIX
Un logement en plein centre-ville aura donc statistiquement plus de change de bien se louer qu’un logement plus reculé.
Revenons-en maintenant à ce qui intéresse tout investisseur : le RENDEMENT LOCATIF !
Un logement situé en plein centre d’une grande agglomération trouvera potentiellement plus de locataires, plus d’acquéreurs si vous souhaitez le vendre, en revanche, il sera beaucoup plus cher à l’achat et le rendement locatif est presque toujours moins favorable qu’un logement en périphérie. A l’heure ou la bulle immobilière menace de percer, est-il judicieux d’investir dans un logement TRÈS CHER en centre-ville, pour obtenir un rendement locatif MOYEN sans même être certain de bien revendre son actif ?
COMMENT FAIRE ALORS ! me direz-vous !
La réponse est simple : c’est une question de prix, de rendement locatif et d’attractivité de l’offre locative.
Très souvent en investissement, il est important de ne pas faire comme tout le monde. Voici selon moi ce qui me semble le plus intéressant :
► Investir dans un logement en périphérie d’une grande ville mais pas trop prêts ► Choisir un T2, T3 ou une maison (pas de studio) ► Prévoir un loyer en dessous du prix du marché ► Viser un rendement locatif supérieur à 7% net (si possible) ► Rénover et remettre le logement au goût du jour ► Toujours être proche du centre-ville d’une petite agglomération (>5000 habitants) ► Eviter les travaux trop lourds
En proposant un logement rénové, moderne, et légèrement en dessous du prix du marché, vous serez certain de capter une majorité de locataires sur votre offre, vous ne serez donc plus en compétition avec les autres propriétaires, et vous n’aurez pas de difficulté gérer votre bien.
CONCLUSION
Pour conclure, investir en centre-ville est donc très souvent moins rentable que d’investir en périphérie, et même si le nombre de locataires potentiels est plus important, il faut garder en tête que les logements en centre-ville sont actuellement très chers et peut-être surévalués. Utiliser une stratégie différente qui consiste à offrir le meilleur RAPPORT QUALITÉ / PRIX, peut vous permettre d’obtenir des rendements locatifs attractifs, en vous assurant un très bon taux d’occupation de vos logements sur la durée. Oublions ici le côté PRESTIGE de posséder un bien en plein centre ville d’une grande agglomération, nous sommes ici pour gagner notre indépendance financière, pas pour en mettre plein la vue à nos collègues et amis !
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Arnaud
24 Mai 2011Merci pour cet article intéressant. Un T2 ou T3 qui rapporte 7% net… ca existe ? Où
Etienne BROIS
24 Mai 2011Des T2 ou T3 à 7% net de rentabilité, ça existe, il suffit de bien chercher, et en province, dans des villes comme Angers, Tours, Vannes et même dans des plus petites villes, ce n’est pas si rare que cela !
Bien évidemment, il vaut mieux privilégier des villes ou la spéculation immobilière ne rend pas la chose presque impossible comme pour les plus grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Lille…
Bref, l’idée est de regarder ou personne ne regarde !
Dany de passion-locatif
29 Fév 2012Très intéressante analyse. Une rentabilité de 7%, c’est plutôt bien. Même si on peut faire bien mieux. Encore faut-il se donner les moyens de trouver les perles rares. Ou d’être bien tuyauté…
Maxime
1 Sep 2012Merci Etienne pour cet article qui me permet de m’ouvrir à d’autres points de vue.
De mon point de vue, il n’y a pas UNIQUEMENT le prix.
Ce n’est pas le seul critère.
En donnée marketing, on parle de valeur d’USAGE.
Une personne pourra mettre un prix de loyer supérieur au prix de marché si sa valeur d’USAGE se situe au delà de ce prix.
Et tout dépend également de son type de croyance sur le sujet.
La valeur d’usage n’est pas que rationnelle.
Sa valeur est souvent liée à l’émotionnelle, à l’irrationnel.
Et d’après ce que j’ai appris, c’est d’abord l’émotionnel qui fait que l’on achète (ne parle t-on pas de « coup de coeur ») et ensuite le rationnel va trouver les « bonnes » raisons pour justifier l’achat.
Pour conclure, je reprendrais cette phrase de Kiyosaki: au lieu de dire que c’est impossible, je vais me poser la question « comment je vais m’y prendre pour que cela devienne possible »?
Quant à l’idée de regarder là ou personne ne regarde, j’approuve à 100%
David
12 Nov 2012Bonjour,
Merci Etienne, pour cet article, j’ai appris plein de choses.
Cependant, avec un budget d’emprunt de 100k dans la région paca, proche d’Aix en Provence, je comptais plus me diriger vers un studio, mais qui serai transformé en T2 apres avoir fais une cloison.(je m’inspire de la méthode d’Elise Franck). Qu’en penses-tu ?
Amicalement
David
Jerome
11 Nov 2015Le couple rendement/risque:
En zone rurale , vous obtenez un rendement brut de 10% facilement mais le risque de ne pas être payé est important. Beaucoup de précarité et de locataires insolvables.