Aujourd’hui, je vous propose de découvrir un nouveau projet d’immeuble que je vais publier dans ses moindres détails avec l’accord des investisseurs, Stéphane et Virginie. Pas à pas, vous pourrez suivre l’évolution des travaux au travers de photos et vidéos régulièrement mises à jour.
Pour commencer, voici les caractéristiques techniques de ce projet, réalisé non loin d’Angers, sur la commune de Bécon-les-granits :
Description du projet :
Il s’agit d’un immeuble situé en plein centre de Bécon les Granits, dans le Maine et Loire (49), à 20 minutes d’Angers. L’immeuble est acheté en l’état avec 2 logements actuellement loués, et la possibilité de créer un 3ème logement dans le grenier de 50 m² environ (T2). L’aspect extérieur n’est pas exceptionnel, la toiture est à changer, mais le bâti est sain, il n’y a que 2 ouvertures à changer, et la surface totale est importante pour le prix : 165 m².
Immeuble composé d’un appartement T3 de 65 m², un appartement T2 de 50 m² et un grenier aménageable de 50 m² carrez. Les travaux sont estimés à environ 60 000€.
Données financières du projet :
- Prix net vendeur : 70 500 €
- Frais d’agence : 7 250 €
- Frais de recherche : 4 320 €
- Frais de notaire : 6 000 €
- Travaux de rénovation : 62 980 € (Création 3ème logement + déco des autres)
- Frais de dossier bancaire : 0 €
- Frais de caution : 1 900 €
TOTAL INVESTISSEMENT : 153 253 €
Financement :
- Durée max : 20 ans (240 mois)
- Différé de paiement ligne travaux : 6 mois
- Taux hors assurance : 4.05%
- Assurance ADI : 0.22% capital initial (100% sur chaque tête)
- TEG : 4.27% assurance comprise
- Mensualités pour financement total = 985 €/mois
Loyers hors charge = 1 020 €/mois
(Loyers actuels = 310 € (T2) + 310 € (T3) + 400 € (nouveau logement))
Taxe foncière : 800 € environ
Le projet est donc autofinancé en incluant frais et travaux !
Photos du projet avant travaux :
Photos de l’immeuble
Photos de l’appartement T2 du rez-de-chaussée
Photos de l’appartement T2 du rez-de-chaussée
Photos du grenier à aménager au 2ème étage
Le projet
L’objectif de ce projet est de créer un T2 dans le grenier, en profiter pour refaire la toiture et une excellente isolation par l’extérieur; par la suite, au départ des locataires, les 2 appartements seront à leur tour rénovés et redécorés dans un style beaucoup plus contemporain afin d’être le premier choix des locataires lors des visites. Les appartements du rez-de-chaussé et du 1er sont actuellement loués en dessous de leur valeur locative soit respectivement 300 et 320 euros par mois.
Bien entendu, vous aurez la possibilité de poser toutes les questions que vous souhaitez via les commentaires. Une interview de Stéphane est également prévue pour recueillir ses impressions à chaud sur le déroulement du projet d’investissement. Découvrez la suite de ce projet d’immeuble de rapport sans attendre.
Pour aller plus loin et bâtir votre fortune avec l'immobilier efficacement
Découvrez notre guide gratuit et nos vidéos explicatives proposées par Etienne BROIS, conseiller en gestion de patrimoine
Recevoir le guide gratuit "Bâtir sa fortune"
Arnaud
16 Août 2012Merci pour ces articles très intéressant.
L’envie d’investir dans l’immobilier me travail depuis pas mal de temps. Sachant que je suis jeune (22 ans), je me demande quand commencer à investir dans l’immobilier.
Bon courage en tous cas pour cette famille.
Etienne BROIS
17 Août 2012Bonjour Arnaud,
Merci pour ton message !
En réalité dans l’immobilier, le plus tôt est le mieux, mais la plupart d’entre-nous commençons réellement à nous y intéresser après 30 ans. Sur les durées longues, il est important de commencer à acquérir certains réflexes et surtout de se former. La plupart des investisseurs se lancent entre 30 et 45 ans, mais en démarrant avant, on met bien évidemment toute les chances de son côté… il suffit de bien s’entourer au début, et pas besoin de sommes importantes !
Bon courage dans tes projets immobilier
Etienne
Cyril F
21 Sep 2012Je trouve le site intéressant et accrocheur. Je vais suivre de près le déroulement de l’opération. Les opérations sont elles uniquement localisées dans cette région?
Pascal
4 Oct 2012Bonjour,
Joli projet effectivement. Vous parlez d’autofinancement car les mensualités de prêt sont inférieures aux montants des loyers mais ces appartements sont loués nus donc j’imagine que la déclaration se fait en réel? Combien de temps environ peut-on tenir avec la déduction de ces travaux dans la déclaration? Comment gérez vous les dépenses imprévues tout au long des locations?
Etienne BROIS
4 Oct 2012Bonjour Pascal,
La déclaration se fait effectivement au réel. Avec ce genre de travaux, on peut tenir environ 3 à 4 ans car nous pouvons créer un déficit ne pouvant pas excéder 10 700 euros chaque année. L’idéal est d’étaler les travaux pour venir manger juste le montant des revenus fonciers pour ne pas payer de CSG.
Les dépenses imprévues, Stéphane pourra vous en parler plus tard, doivent être effectuées comme un investissement qui permettra à votre bien de ne pas se dégrader et c’est la raison pour laquelle il faut toujours avoir une trésorerie de secours pour ce genre de dépenses (ballon, révision toiture, peinture de rafraichissement, serrures, appareils électro etc…). Pour cela, il faut avoir l’équivalent de 6 mois de loyers pour être tranquille, pour ce projet, nous sommes à 5 à 6 000 euros de trésorerie disponible ce qui est plus que nécessaire.
Etienne BROIS
4 Oct 2012Petit mot supplémentaire pour parler de SCI :
Dans la grande majorité des cas, aucun besoin de SCI classique, c’est même une contrainte. En revanche, compte-tenu de la hausse « Spectaculaire » des impôts sous le gouvernement actuel, il devient très intéressant de créer une SCI à l’IS (Impôts sur les sociétés) car cette structure permet de laisser les bénéfices dans la structure et donc pas de CSG-CRDS, juste un impôt sur la société de 15%. Cela permet de capitaliser les revenus. Autre avantage, la SCI à l’IS permet de créer un amortissement comptable, ce qui est une charge virtuelle, et donc pas d’impôts pendant des années, même sur une structure rentable !
Petit inconvénient, la sortie est chargée en impôt sur la plus-value, pas d’abattement pour durée de détention et une imposition sur une assiette plus large… mais fiscalement cela reste plus intéressant pour des personnes qui gardent l’immeuble sur le long terme.
Si vous souhaitez que j’écrive un article sur les SCI à l’IS, veuillez laisser un commentaire ci-dessous, je vous preparerai ça pour dans 2 ou 3 semaines.
François d'Objectif-Tune
9 Oct 2012Bonjour,
C’est un projet intéressant effectivement.
Par contre il n’est pas autofinancé (il l’est presque toutefois) ! Rien qu’en additionnant le montant de la taxe foncière à celui des mensualités du crédit, on passe au-dessus du montant des loyers… Et il manque encore l’assurance PNO dans le calcul.
Autre point, attention au montant de la taxe foncière qui devra augmenter après la création de l’appartement, une fois ce dernier déclaré aux impôts. A moins bien sûr d’oublier de le déclarer 🙂
Etienne BROIS
10 Oct 2012Je suis entièrement d’accord !
Rappelons juste que le montant de la mensualité est constitué au démarrage de 50% environ d’intérêt et de 50% de remboursement de capital, donc toute la mensualité n’est pas une charge ! par la suite ce montant augmente même ! c’est important car les 50% restant qui constituent l’enrichissement sont payé par le locataire… donc nous sommes dès le premier jour en revenu foncier… c’est donc qu’il y a enrichissement…
On ne peut pas continuellement demander le beurre et l’argent du beurre, si on paie les frais et les taxes, ce n’est pas non plus un drame… les projets totalement autofinancés (crédit, frais, assurance, taxes, impôts et à côté) sont plutôt rare de nos jours non ?
François d'Objectif-Tune
10 Oct 2012C’est vrai qu’ils sont plutôt rares. Mais ça se trouve !
Sur notre achat de juin 2012, nous sommes à +850 € net mensuels (impôts, prélèvements sociaux et toutes autres charges déduites). Il s’agit d’un immeuble de rapport de 8 apparts, d’un coût total de 270000 € (achat + frais de notaire), financé sans aucun apport sur 25 ans avec des mensualités de 1450 € pour des loyers hors charge de 2870 €.
Sur un autre achat en juin 2011, même principe de financement, montant financé (frais de notaire compris) 175000 €, mensualités de 996 € et loyers de 1750…
Etienne BROIS
10 Oct 2012Il devient presque impossible de financer sur 25 ans de l’ancien et encore moins avec 0 apport… En effet, c’est un excellent rapport ! reste à faire le bilan sur 5 ou 10 ans !
François d'Objectif-Tune
11 Oct 2012C’est vrai que l’avenir nous dira ce qu’il en sera…
Pour le crédit, nous n’avons eu aucun problème, 3 banques nous suivaient sur 25 ans. Mais bon il faut dire que nous avons un dossier solide, ça joue beaucoup
Etienne BROIS
11 Oct 2012Et oui, en effet, aucune banque ne prend de risque et pour se permettre de faire ZERO apport, une banque demande très souvent que l’investisseur soit pourvu d’une épargne représentant le montant du prêt.
L’expression « On ne prête qu’aux riches » est totalement vrai parce que pour quelqu’un qui n’a pas le cash nécessaire en banque, pas de projet, et si pas de projet, pas d’enrichissement.
C’est la raison pour laquelle je demande à tout mes investisseurs de faire preuve de patience et de rigueur pour accumuler l’épargne suffisante à pouvoir emprunter.
Un dossier de départ solide, c’est vraiment ça le secret pour investir, en effet ! mais tout le monde n’a pas 200 000 euros en banque
Zacharie
10 Oct 2012Superbe projet, l’investissement immobilier m’interesse également (comme 99% des lecteurs de ton blog), cependant il faut savoir: ou, quoi, comment, pourquoi, a qui acheter?
sven
21 Oct 2012SCI à l’IS : elle ne se justifie vraiment sur de l’immo direct, que si l’on travaille avec des bâtiments à l’obsolescence certaine, ce qui fait que la sortie fiscale sera moins douloureuse.
Ici, au contraire, l’on fait du patrimonial, donc du solide et sa valorisation est espérée.L’IS ne me semble pas indiqué, car il faut se dire que l’on peut vouloir revendre pour diverses raisons avant la date fixée mentalement; et là c’est le coup de matraque !
Jérémie
16 Déc 2012bonjour,
je viens juste de découvrir votre site via esprit riche.
il me paraît très instructif et très agréable.
en effet ayant 27ans ayant commencé l’investissement locatif en LMNP sur la région nord pas de calais depuis 1ans et demie,
ayant à ce jour 6 appartements, je souhaite investir dans un immeuble de rapport ou maisons diviser comme vos projets je vais donc me faire un projet de parcourir votre site.
Gaham
5 Fév 2013Très intéressant. Continuez ! merci
nicolas
17 Jan 2014WAHOU!! Super article avec beaucoup de transparence : j’adore ! Bravo d’avoir franchi le cap et d’être passé à l’action et merci pour toutes ces informations :))
Alain
4 Avr 2014Bonjour Etienne,
Je trouve tout les projets que vous nous présentez fantastiques.
Mais quand je regarde dans ma région (Autour de Nice), le moindre immeuble de rapport se négocie minimum aux alentours de 500 000 Euros. Et on est sur du 5 à 6% de rendement brut grand maximum.
Exemple:
Pour 465 000 Euros à Cagnes sur mer, vous avez une maison de ville de 170 m2 : un 4 pièces, 3 studios, 1 local commercial. Vétuste, limite insalubre, et loué (2 studios et le 4 pièces) par des gens d’un niveau social à vous enlever le doute que vous pouviez avoir à souscrire une garantie des loyers impayés.
Bref, pour avoir fait une bonne affaire sur Saint Laurent du Var: Un 2 pièces acheté cash 98000 Euros, loué 562 Euros hors charges, je passe d’un rendement brut de 6,8% à 4,4% après avoir déduit charges, impots, CSG/CRDS.
Soit un gain annuel net de 4374 Euros.
Si j’avais du effectuer cet achat à crédit sur 20 ans, le cout annuel du crédit aurai été de 6522 Euros.
Autant dire qu’on est bien loin d’un autofinancement.
Je rêve de pouvoir trouver un bien qui finance son crédit par les loyers, mais du brut au net, les charges et impôts grèvent tellement le rendement que cela me semble aussi difficile à trouver que de la neige au sahara.
Qu’en dites vous?
Etienne BROIS
6 Avr 2014Bonjour Alain,
Certaines régions ou villes sont à éviter pour plusieurs raisons :
– Une bulle spéculative important s’est formé sur ces villes ou région
– Le rendement attendu n’est pas suffisant
– L’effort financier nécessaire à de tels projets est très important
– Le risque de baisse sur ces marchés est très important
Dans ces conditions, il faut éviter ces marchés qui vous fait courir trop de risque et ou les projets sont peu ou pas efficace.
L’idée est donc d’aller sur les marchés les plus proches de chez vous qui permettent un rendement correct et surtout un prix au m² cohérent avec le revenu des ménages.
Dans le Maine et Loire, le revenu moyen par ménage est de 2 330 euros net par mois et le prix moyen au m² est de 1 806 euros pour un appartement. Pour des immeubles, on arrive à environ 1 200 euros. En 1 mois un ménage peu acquérir 1.9 m², soit 23.3 m² par an
Dans les Alpes Maritime, le revenu moyen par ménage est de 2 348 euros net par mois et le prix moyen au m² est de 4 126 euros pour un appartement. Pour des immeubles, c’est bien entendu hors de porté. En 1 mois un ménage peu donc acquérir 0.56 m², soit 6.82 m² par an
Comme les prix sont censés suivre les revenus des ménages, soit l’immobilier est survalorisé de 241% dans le sud par rapport au Maine et Loire, hors le taux de chômage est bien plus faible.
Une seule possibilités, cherchez dans des régions limitrophes ou acceptez d’investir ailleurs, là ou les fondamentaux sont meilleurs en terme d’investissement. Investir dans le sud à ces prix est pour moi un risque non négligeable avec les mutations qui sont en cours sur l’immobilier en France.
Bon courage Alain
cm.cm@free.fr
12 Août 2014Bonjour
Blog très intéressant, pour notre part nous faisons du Déficit Foncier mais je suis intéressé par
« Si vous souhaitez que j’écrive un article sur les SCI à l’IS, veuillez laisser un commentaire ci-dessous, je vous preparerai ça pour dans 2 ou 3 semaines. »
car nous avons « la chance » de disposer de bons revenus locatifs « parisiens » et nous recherchons à baisser la note fiscale sans passer par le déficit foncier.
Audrey
13 Oct 2014Bonjour Etienne,
Je viens de parcourir votre blog que je ne connaissais pas.
Dans les articles que vous proposez il y a beaucoup d’éléments très intéressants.
Cependant j’ai une question.
L’achat des 2 + création d’un 3 e appartement est très bien et je suis d’accord sur le fait qu’ils s’autofinancent.
Mais si je calcule bien ils s’autofinancent sans dégager de cashflow.
Mensualités pour financement total = 985 €/mois
Loyers hors charge = 1 020 €/mois
(Loyers actuels = 310 € (T2) + 310 € (T3) + 400 € (nouveau logement)).
Y a t’il quelque chose qui m’échappe ? Malgré le fait que j’ai lu dans les commentaires que les 2 studios étaient loués très peu chers.
Merci de votre réponse.
🙂
@micalement
Audrey
Etienne BROIS
16 Oct 2014Bonjour Audrey,
L’autofinancement est utilisé à tord sur les forums, mais il faut savoir qu’il existe 3 types d’autofinancement :
L’autofinancement normal ==> c’est à dire que les loyers couvrent les mensualités
L’autofinancement net ==> Les loyers couvrent les mensualités et tout les autres frais
L’autofinancement net après impôts ==> Les loyers couvrent toutes les dépenses et les impôts
Si on attend d’être dans le 3ème cas pour investir, on aura des cheveux blancs et toujours pas d’immeuble, donc ce n’est pas très grave si les loyers ne couvrent pas tout. On a rien sans rien.
Pour moi la recherche de l’autofinancement ne doit pas être le seul objectif !
Bonne journée