Projet d’immeuble de rapport – Beaufort en Vallée – 171K
Vous êtes de plus en plus nombreux à me demander de publier des exemples de projets d’immeubles afin d’avoir des moyens de comparaison avec vos projets, dans vos régions, ou tout simplement pour vous lancer dans le locatif via un immeuble de rapport. Comme vous le savez, je considère qu’investir dans des immeubles plutôt que dans des appartements isolés procure un certain nombre d’avantages :
Voir l’article » Comment devenir rentier en investissant dans des immeubles de rapport » pour plus de détail.
Je vous présente maintenant un projet réalisé pour le compte d’un client il y a quelques mois à Beaufort en vallée, une petite ville de 6 500 habitants à 25 minutes à l’est d’Angers, en plein centre-ville. Je vous livre tout les chiffres important de ce projet dans cet article.
Descriptif de l’annonce immobilière lors de la recherche :
IMMEUBLE – INVESTISSEURS – Dans petite copropriété BEAUFORT EN VALLEE centre, trois appartements : 1type 2 de 35 m², 1 type 3 de 72.5 m², et un studio de 40 m² loué. RENDEMENT LOCATIF ANNUEL 15 000 €
Prix : 138 500 € FAI
Surface habitable : 147 m²
Photos, détail et analyse de chaque logement lors de notre première visite :
Appartement Studio 2ème Etage : Salon-séjour avec cuisine américaine, 1 salle d’eau avec baignoire, chauffage individuel électrique. Exposition sud (très lumineux). Huisseries PVC et isolation OK. Loyer hors charge : 340 €/mois + charges de 20 €/mois (eau + ordures ménagères). Surface habitable 35 m² (Carrez). Actuellement libre
Appartement T3 duplex 1er Etage : Salon-séjour, cuisine américaine, 2 chambres, 1 salle d’eau avec baignoire, chauffage individuel électrique. Exposition sud et est avec une vue sur la place. Huisseries PVC et isolation OK. Surface habitable 75 m² (Carrez). Loyer hors charge : 530 €/mois. Provision pour charges de 40 €/mois (eau + ordures ménagères). Actuellement libre
Appartement T2 duplex RDC : Salon-séjour, petite cuisine séparée, 1 chambre en mezzanine, 1 salle d’eau, chauffage individuel électrique, petite cour intérieure 70m² environ. Exposition Est. Surface Habitable 35 m² (Carrez). Isolation OK mais humidité sur le mur du salon et de salle de bain. Loyer hors charge : 360 €/mois. Actuellement libre
Négociation :
Les artisans qui sont intervenus sur ce projet ont chiffrés les travaux de rénovation à 22 500 euros. Difficile de négocier lorsque le prix est intéressant comme ici mais nous avions un peu de temps devant nous sur ce projet, nous avons donc fait une première offre à 128 500 euros FAI au lieu de 138 500 euros compte-tenu de l’état de l’appartement du rez-de-chaussée (Humidité). Le vendeur a fait une contre-offre à 130 000 euros que nous avons accepté compte tenu des bons fondamentaux.
Prix d’offre : 138 500 €
Prix 1ère proposition : 128 500 €
Prix acté : 130 000€ FAI (soit un gain de 8 500 euros)
Données financières du projet :
- Prix net vendeur : 122 000 €
- Frais d’agence : 8 000 €
- Frais de recherche : 7 320 € (Westsider Finance)
- Frais de notaire : 9 000 €
- Travaux de rénovation : 22 500 €
- Frais de dossier bancaire : 300 €
- Frais de caution : 2 000 €
TOTAL INVESTISSEMENT : 171 120 €
Financement
- Durée max : 20 ans
- Taux hors assurance : 3.72%
- Assurance : 0.34%
- TEG : 4.06% assurance comprise
- Mensualités pour financement total = 1 042 €/mois
Loyers hors charge (après travaux) = 1 230 €/mois
Le projet est donc en autofinancement
Photos des travaux :
Note : merci à Sébastien MARCHAND, artisan sur Angers, qui a réalisé la majorité des travaux de rénovation de ce projet (En photo en bas à droite).
Photos de l’immeuble une fois la rénovation réalisée :
Appartement T2 – Rez de chaussée
Studio au 2ème étage
Appartement T3 au 1er étage
Appartement T3 au 1er étage
Commentaire sur le projet :
Voici les détails techniques et financiers pour un projet réalisé il y a quelques mois sur Beaufort en vallée. Les 3 appartements se sont loués très vite et aux dernières nouvelles tout se passe bien.
Dans un prochain article, je reviendrai sur la simulation financière pour ce projet, en particulier sur le calcul du TRI et pour vous expliquer pourquoi se type de projet est très peu risqué par rapport à d’autres investissements.
D’autre part et afin de répondre à votre demande, j’ai actuellement quelques projets immobiliers du même type à poster, je vous tiendrai informé par email dès que je mettrais ses informations en ligne. Pour cela, n’oubliez pas de vous inscrire à notre newsletter, des cadeaux vous attendent. Nous préparons également une formation dans l’immobilier précisément pour réaliser des projets de ce type.
Merci pour vos encouragements et à très bientôt sur Indépendance Financière.
Etienne
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Pascal
24 Avr 2012Bonjour,
Très beau projet en effet avec un beau résultat tant au niveau rénovation que performance économique. On voit bien là que le l’immeuble s’autofinance mais QUID des impôts? Le propriétaire applique quel régime?
Malgré un résultat positif on peut tout de même vite se retrouver en négatif en additionnant la taxe foncière, impôts su les revenus fonciers, CSG/RDS….est-ce que tout cela est pris en compte dans le projet? j’imagine que les travaux permettent de créer du déficit foncier? Mais sur combien de temps? Désolé pour toutes ces questions mais je suis quasiment dans le même cas et ce que je récupère d’un coté, je devrai le ressortir pour les impôts donc difficile de se créer des revenus supplémentaires mais il faudrait voir alors plutôt comme une création de patrimoine?
Etienne BROIS
24 Avr 2012Bonsoir Pascal,
En effet, l’imposition dépend des revenus du propriétaire. D’une manière globale, il vaut mieux payer des impôts, cela veut dire que le projet est rentable, rien à voir effectivement avec des Robien ou Scellier mal calibrés. En effet les travaux permettent de créer du déficit foncier, mais seulement sur quelques années.
La meilleure façon de ne pas payer d’impôt est de ne rien faire et surtout de ne pas aller au travail !!!
Il y a un peu d’optimisation a faire sur ce type de projet, location meublée, montage en SCI pour amortir, etc… mais il ne faut pas oublier une chose TRES IMPORTANTE, si les loyers payent les mensualités et les charges annexes mais pas les impôts, les loyers remboursent bien la totalité des intérêts et la totalité du capital sur la durée : il y a donc enrichissement même si le cash flow est négatif sur le moment.
Au bout de 20 ans, vous aurez payé uniquement les impôts et vous aurez des rentes à vie…
Évidement, il est possible de trouver encore mieux, avec des projets à Cash flow net positif, mais la il faut un minimum de temps et d’expertise, et en immobilier, il vaut mieux partir sur des projets de ce type plutôt que d’attendre l’affaire du siècle… qui pourra ne jamais venir… le mouton à 5 pattes !
Pour info, le propriétaire est sous le régime commun (foncier classique) et effectivement l’imposition le fait basculer légèrement en négatif.
Merci pour votre commentaire et bonne soirée
Etienne
FRED
24 Avr 2012Bonjour,
Effectivement un immeuble de rapport parait trés intéressant bien que l’investissement de départ soit plus important.
Qand vous parlez de projet auto-financer je voudrais nuancer vos propos:Pour moi un projet auto-financé ne l’ait réellement qu’aprés les charhes et les impots payés;ce qui est trés compliqué. Je pense que si le projet est à l’équilibre avant impot c’est déja une trés belle opération.
Au niveau de la revente je pense également que les 3 appartement vendu séparément rapporteront une belle plus value.
Merci encore pour cet article
fabien
24 Avr 2012Un très bon exemple, exactement ce que l’on recherche. Un article qui fera surement des émules.
Fabien
vincent
24 Avr 2012Bonjour,
Cette opération est effectivement très intéressante … exactement ce que nous recherchons, ma compagne et moi. Nous avons 27 et 24ans et ma femme est propriétaire de notre résidence.
Malheureusement en Région parisienne impossible de trouver la perle. De plus par manque de temps, de connaissances, de relations (artisans etc…) cela me semble compromis.
Pensez vous que l’on puisse mandater un expert (ou en trouver un de confiance ?) sans être sur place ? est il risqué de se lancer sur ce type de bien à distance(300km voir plus …) ?
Merci par avance
Didier
11 Juin 2012Très bonne réponse. Cela me fait penser à cette réplique
– Mais comment fais-tu por payer si peu d’impôts ?
– Euh. Ben je gagne peu
– Mais quelle idée géniale ! Fallait y penser !
Il ne faut pas avoir peur des impôts et se souvenir qu’il faut bien financer le systèmes éducatif et de santé par exemple. Bien entendu cela n’empêche pas dans un second temps de chercher à optimiser ses dépenses fiscales par exemple en optant pour le LMP qui permets de profiter de l’amortisseent… (c’est bien sûr un raccourci rapide il faut prendre le temps et bien étudier la situation pour mettre en place une optimisation fiscale)
denis
7 Août 2012Bonjour,
Avec ma femme, on projette d’acheter un appartement (studio, T1, T2)sur angers avec travaux si possible. On gagne 2800€ par mois mais on fait construire récemment sur Mazé(49630) et on donne 800€ par mois. Notre taux d’endettement max est donc presque atteint, comment peut-on faire ? Evidemment si on peut investir dans un immeuble de rapport tout en autofinançant le bien, on le ferait. On est jeunes (tous les 2 27 ans) donc on veut investir maintenant et profiter de l’argent des autres (locataires et banque) pour s’enrichir sur le long terme.
Seriez vous pret à nous accompagner pour notre projet ?
Severine
30 Août 2012Waouh…
Je suis impressionnée par le montant des travaux (faibles pour 3 appartements) et des résultats super !!!!
Mince alors.
Est-ce que vous travaillez aussi en dehors de votre département ?
A+
Maxime
1 Sep 2012Voici un exemple tout à fait concret et cohérent de ce qui peut-être réalisé avec un immeuble de rapport.
Je pense que le choix du bien doit se faire en fonction du but que l’on se fixe et sous quel délai.
Là encore, soyons clair avec nous-même!
Que cherchons-nous?
A quel âge commençons-nous?
Définissons-nous de manière claire ce que nous voulons obtenir et après, regardons si l’immeuble de rapport fait partie du chemin vers le but.
Selon ce que nous cherchons A TERME, il peut être très intéressant de payer des impôts ou d’avoir un cashflow négatif 😉
L’immeuble de rapport permet également de panacher plusieurs projets dans un seul: location à l’année, achat-revente pour plus-value à court terme ou remboursement du prêt.
Olivier Seban en donne un exemple très concret dans son livre « Tout le monde mérite d’être riche ».
Et s’appuyer sur des experts tels qu’Etienne est pour moi un grand +.
Merci Etienne pour nous partager toute ton expérience et ton savoir en la matière.