FINANCEMENT : La banque n’aime pas les gros travaux !

Quand on démarre dans l’immobilier, la première question qui se pose habituellement c’est de savoir s’il faut investir dans un projet avec des travaux ou tout simplement démarrer avec un projet tout fait où il y a rien à faire. Le but de cet article est donc de répondre à cette question même s’il n’y a pas de réponse toute faite.

La tendance, démarrer sur des projets à travaux

La plupart commencent sur des projets où il y a beaucoup de travaux, sur des choses finalement qui ne sont pas très sexy, que personne ne veut et où c’est intéressant sur le plan financier. On peut avoir des rendements plus élevés qui tournent entre 7, 8 voire 10 %. Dans les villes un peu plus importantes comme Paris, Nantes ou Lyon, si on fait des gros travaux, on va aussi pouvoir générer des rendements qui sont un peu plus élevés que la moyenne.

Alors quand on se pose cette question généralement, c’est qu’on va essayer de voir ce qui se passe au niveau du financement, car quand on débute ou quand on n’a finalement pas beaucoup de moyens, on va avoir tendance à faire des projets avec travaux.

La position de la banque pour le démarrage

La banque ne va pas forcément apprécier ce genre de situation surtout si on est jeune (peu de cash et pas de bien payé) et qu’il y a des travaux à faire sur un projet. En effet, pour un projet à 100 000 € plus 50 000 € de travaux et 15 000€ de frais par exemple, la banque va forcément demander des garanties en contrepartie.

D’autant plus qu’elle va financer un projet à 110 %, car il faudra régler la totalité des frais à savoir :

• les frais de notaire (15 000€),
• les frais d’agence,
• les frais bancaire,
• les frais de courtage,
• et les travaux (50 000€).

Sachant qu’il y a tous les frais à considérer et les travaux, la banque doit au final prêter 165 000 €.

Dans cette situation, la banque va prendre comme hypothèque le bien locatif qui vaut 100 000 €. Problème, quelles garanties pourra t’elle obtenir de vous pour les 65 000€, plusieurs possibilité :

1. Hypothèque de second rang à hauteur de 65 000€ sur un bien payé en partie
2.  Apport personnel de 65 000€ sur le projet

Il n’y a aucune autre option malheureusement. Si l’investisseur dans cet exemple ne peut pas apporter 65 000€ ou une garantie hypothécaire de 65 000€, LA BANQUE DIRA NON !

En décaissant 165 000 € pour un immeuble qui vaut finalement aujourd’hui 100 000 €, la banque ne financera pas le projet sans une résidence principale en guise de garantie de remboursement. Attention donc à sa réserve hypothécaire !

L’intérêt de choisir un projet sans travaux

Pour démarrer dans l’immobilier, rien ne vaut de choisir un projet sans aucun travaux. Dans le cas où il y a beaucoup de travaux à faire, il faudra absolument avoir des biens à mettre en hypothèque.

Plus on est débutant, plus il faut aller sur des projets sans travaux, au risque d’avoir des rendements plus faibles. Dans le cas contraire, il faut avoir du cash à mettre dans le projet ce qui n’est pas forcément l’idéal.

En résumé, sans résidence principale déjà payé en partie ou avec peu de cash, il n’est pas intéressant d’investir dans un projet avec GROS TRAVAUX. Si les restaurations sont minimes, la banque peut accepter et il en est de même sur le plan fiscal. Dès le moment où on fait des travaux et on le défiscalise, on réduit le revenu la première année et on annule les revenus fonciers pendant deux ou trois ans par exemple.

Par contre, si on réalise un projet à 100 000 avec 100 000 € de travaux, tout ce qu’on déduit fiscalement ne pourra pas être déduit au moment de la revente du bien (en terme de plus-value). Donc ce qu’on gagne d’un côté, on risque de le perdre de l’autre. De plus, il ne faut pas oublier que la plus-value sur du locatif peut aller jusqu’à 34,5% ce qui peut faire très mal.

Aucun intérêt de défiscaliser à 31.2% (14% + 17,2% CSG) pour refiscaliser de l’autre côté avec la plus-value à 36,2% (19% + 17,2% CSG). Il faut ainsi voir la situation de A à Z c’est-à-dire entre l’achat et la revente. Et oui les impôts ont tout prévu depuis l’origine, sachez-le !

C’est la raison pour laquelle je ne suis pas un grand fan des gros travaux !