Investissement Scellier : comment éviter les pièges ?

Scellier : un dispositif exceptionnel, mais attention aux pièges !

Fin 2008, en pleine tempête sur l’immobilier dûe à la crise des subprimes, les députés ont adopté la nouvelle loi Scellier pour soutenir le secteur et ainsi remplacer les anciens dispositifs vieillissants De Robien et Borloo. Résultat, un nouvel avantage fiscal, la loi Scellier est née ; ce nouveau dispositif extrêmement avantageux n’est plus un amortissement comme les précédents dispositifs, mais une  réduction d’impôt qui concerne dorénavant tous les foyers fiscaux, même ceux dans les tranches d’imposition les plus faibles.

PRINCIPE

La loi Scellier est un dispositif favorisant l’investissement dans l’immobilier neuf : construction par le contribuable, achat sur plan, réhabilitation ou transformation de locaux en logements.

La loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37% répartie sur une durée de 9 à 15  ans. Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 €.

LES AVANTAGES

Contrairement aux précédents dispositifs (Périssol, Robien et Borloo) qui faisaient intervenir un système d’amortissement pour diminuer le montant des revenus imposables, les nouveaux dispositifs Scellier et Scellier intermédiaire agissent directement sur l’impôt final, car il s’agit d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal n’est donc plus fonction de la tranche marginale d’imposition des investisseurs et devient donc plus équitable.

Les avantages de ce dispositif sont donc nombreux, et je ne reviendrai pas dessus, le web est rempli de sites sur le dispositif Scellier.

LES INCONVÉNIENTS

Comme très souvent, chaque investissement a des avantages et des inconvénients. Il s’agit ici de lister les cas les plus « GRAVES » et les points à bien regarder avant de se lancer sur un projet d’investissement en loi Scellier. En bas de cet article, vous trouverez une liste des règles à respecter pour réaliser un bon investissement.

LE PRODUIT

Attention à bien choisir un bien immobilier comme tel et ne pas écouter ces « vendeurs de produits » qui vous promettent des plus-values importantes, simulations à l’appui et focalisent votre attention sur la réduction d’impôt, or ce qui est le PLUS IMPORTANT, c’est le bien lui-même.

LOCALISATION

Bien entendu, comme dans l’ancien, la localisation du bien est essentielle, proche des commerces, dans un environnement agréable, dans une ville à demande locative acceptable, mais plus vous achèterez cher le bien, plus ces facteurs seront importants, car si vous achetez un T3 à 50 000 euros dans une petite ville, vous pourrez vous permettre de mettre un loyer moins cher et donc d’avoir des locataires. A 200 000 euros le T3, vous devrez assurer un loyer plus élevé, donc les facteurs de localisation seront d’autant plus importants.

Autre paramètre, choisissez un bien le plus proche possible de chez vous. De cette manière, vous aurez une meilleure idée du marché immobilier, des prix, du marché locatif. Une vieille technique de certains vendeurs consistait à proposer des biens à 800 kilomètres. De cette façon, aucune chance d’aller sur place pour vous, et très difficile de connaître la valeur des biens si loin… DONC, INVESTISSEZ PRES DE CHEZ VOUS !

LE PRIX D’ACHAT

L’investissement Scellier est un investissement dans le neuf. Or, le neuf est toujours plus cher que l’ancien. Ces 2 dernières années, avec le verdissement du dispositif avec le « fameux » label BBC (Bâtiment Basse Consommation), les prix se sont envolés de manière importante.

Résultat, il est très difficile de trouver des biens à un prix acceptable. Exemple sur Angers, pour un bien situé à 15 kilomètres du centre ville, le prix au m² dans le neuf avoisine les 3 600 euros par m². Il suffit de regarder les prix dans les agences immobilières du centre d’Angers pour se rendre compte que le prix dans l’ancien tourne autour de 2 500 euros par m² maximum :

Pourquoi une telle différence ?

Réponse simple des vendeurs et des promoteurs : La faute aux normes de construction BBC plus chères et aux prix des terrains.

La vérité

La construction neuve est toujours plus chère, nouvelles normes, matériaux plus onéreux, marge du promoteur, marge du commercialisateur, marge du vendeur, marge des artisans, tout le monde doit vivre c’est bien normal…

…MAIS ATTENTION A NE PAS SURPAYER SON BIEN. Ici sur Angers, nous sommes à 44% de surcoût par rapport à l’ancien, mais une fois vendu, un bien neuf devient ancien, et la norme ne justifiera pas 44% de surplus de prix…

Il est donc préférable de ne pas dépasser de 15 à 20% la surcote par rapport à l’ancien, surtout que les biens anciens sont généralement mieux situés !

LE LOYER

Lors des scandales des logements Robien, le seul élément qui avait posé problème à l’époque, c’était l’évaluation des loyers. Un bien dans la campagne peut évidemment se louer, mais si le prix est COHÉRENT : pour ces histoires de Robien, il s’agit de bien important construit dans une zone avec une faible demande et des loyers qui étaient trop élevés. Résultat, les biens ne se louaient pas, car trop nombreux ET les loyers trop chers !

Un calcul simple à effectuer est le rendement avant avantage fiscal : – Si le rendement est au dessus de 5%, aucun problème pour investir – Si le rendement est en dessous de 5%, le bien doit être bien placé et de bonne qualité. – Si le rendement est en dessous de 4%, le bien est probablement surévalué – Si le rendement est en dessous de 3.5%, ne pas investir !

LE MARCHÉ IMMOBILIER POUR 2012 ET APRÈS

Il y a fort à parier que le marché immobilier français et mondial subira une correction relativement forte dans les 10 ans à venir, car les prix se sont envolés de manière déraisonnable ses 15 dernières années et sont déconnectés de la réalité économique et de l’inflation.

Si vous surpayez une bien de 45% et que dans le même temps les prix partent à la baisse de 20%, vous n’aurez peut-être pas fait un excellent investissement. Il faut juste garder en tête que les cycles immobiliers sont longs et peuvent aussi baisser.

VOICI LES RÈGLES A RESPECTER POUR INVESTIR EN TOUTE SÉCURITÉ :

1) Premièrement, l’investissement Scellier est avant-tout un investissement immobilier et non financier

2) La plus-value se fait à l’achat et si vous achetez au dessus du marché, la plus-value sera moindre

3) Ne pas faire appel à des « vendeurs » mais des conseillers en gestion de patrimoine reconnus et diplômés

4) Se renseigner sur le marché locatif

5) Se rendre sur place impérativement

6) Se renseigner sur le promoteur constructeur

7) Éviter les ensembles 100% investisseur. S’il y a des propriétaires, l’immeuble se conservera mieux

8 ) ASTUCE : Mettre une annonce fictive sur internet (Le Boncoin) pour tester la demande locative

9) Faites vérifier d’éventuelles simulations par des professionnels

10) Ne vous focalisez pas sur la réduction d’impôt, mais sur le Taux de Rendement Interne (TRI)

11) Vérifiez le prix d’un bien équivalent dans l’ancien

12) Appelez des agences immobilières pour connaître la fourchette des loyers

13) Trouver un bon gestionnaire pour la gestion locative

14) Assurez les loyers pour les impayés et les dégradations (2.5% des loyers)

15) Privilégiez les maisons aux appartements, plus facile à vendre et plus valorisable à terme

16) Faites appel à un courtier, il vous trouvera un bon financement

17) Faites intervenir votre notaire, il s’assurera des éléments du projet

18) Demandez l’avis des personnes qui ont déjà investi dans le neuf ou dans l’ancien,

19) Les autres ne pourront pas vous aider et vous empêcheront d’investir.

20) Allez voir des chantiers du promoteur que vous avez choisi

21) Informez-vous sur l’emplacement auprès de la mairie

22) Investissez proche de chez vous

Je pourrai continuer des heures, mais voici les précautions à prendre pour investir en Scellier, la principale étant de NE PAS SURPAYER son investissement, car en immobilier, un bon investissement se fait A L’ACHAT !

Petite note importante : Celui qui fera un investissement moyen dans l’immobilier y gagnera toujours plus sur le long terme que celui qui n’a rien fait. Il est important d’analyser un projet, mais attention à ne pas tomber dans l’excès et de prendre des décennies pour prendre une décision…

DANS CE DOMAINE, L’INDÉCISION EST BIEN PIRE QU’UNE MAUVAISE DÉCISION !

Faites appel à un bon professionnel et surtout faites lui confiance ! Sans confiance, vous n’irez pas très loin dans l’immobilier. BON COURAGE ET BON INVESTISSEMENT