Lorsqu’on est propriétaire de sa résidence principale et que les prix de l’immobilier flambent comme ces dernières années, il est légitime de se sentir plus riche, MAIS ATTENTION :
La résidence principale n’est pas un investissement, il ne génère aucun revenu !
Oui c’est bien un actif qui ne perd pas de valeur avec le temps, et c’est la raison pour laquelle l’Insee le met dans la catégorie des actifs, mais cet actif ne pourra générer une plus-value éventuelle qu’à sa revente, c’est à dire au décès de son propriétaire ou juste avant le rachat d’une autre résidence principale.
Un véritable investissement à proprement parlé, génère soit une plus-value à terme qui est mobilisable, soit des revenus réguliers, mais dans les deux cas les revenus ne vous privent pas de votre toit. Pourquoi donc dépenser pour sa résidence principale? Réponse: pour le confort uniquement, il s’agit donc d’une dépense de CONSOMMATION !
Trop de propriétaires injectent des sommes folles pour agrandir, moderniser et rendre plus confortable leur résidence principale en ayant en tête de donner de la valeur à leur bien. Il peut-être intéressant en effet de faire des travaux pour « SE FAIRE PLAISIR« , mais la résidence principale, tout comme les résidences secondaires ne génèreront aucun revenu de substitution.
Prenons l’exemple d’un maison achetée 250 000 euros à crédit, et au fil du temps son propriétaire fait 120 000 euros de travaux à crédit pour faire une extension, construire une piscine et refaire entièrement la décoration intérieure; Au total, et en comptant les frais financiers (intérêts 191 763 euros + capital 370 000 euros) c’est environ 600 000 euros qui seront dépensés pour cette maison sur 20 ans. Il y a de fortes chances que son propriétaire imagine avoir fait une belle plus-value en vendant sa maison à 600 000 euros, ce qui n’est pas le cas ici.
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier réel (investissement locatif), même avec un rendement faible, le locataire rembourse une bonne partie des mensualités, et le coût pour le propriétaire du logement est relativement faible.
Prenons un investissement à 120 000 euros ayant un rendement de 5%, soit 6000 euros de revenus annuels. Les mensualités sont de 790 euros sur 20 ans, et avec 500 euros de loyers, il ne reste plus que 290 euros à payer chaque mois.
« Oui » me direz-vous, « mais on peut tout de même réaliser des belles plus-values en revendant sa résidence principale ! « . C’est vrai, mais si avec cette somme vous achetez plus grand, comme c’est souvent le cas, vous ne profiterez pas de cette plus-value. D’autre part, les cycles immobiliers durent environ 18 ans, c’est à dire que nous sommes actuellement sur un sommet de cycle, donc si les prix partent à la baisse, il faudra intégrer des moins-values… et l’histoire sera alors très différente !
Afin de bien comprendre l’enjeu qu’il y a à favoriser les VRAIS INVESTISSEMENTS et d’éviter les dépenses pour la résidence principale, voici un petit comparatif chiffré :
TRAVAUX SUR RESIDENCE PRINCIPALE Travaux à crédit pour résidence principale : 120 000 euros Coût total du crédit sur 20 ans (4,5%) : 174 545 euros Revenus générés : 0 euros Revenus au terme : 0 euros/mois Total des dépenses : 174 545 euros Actif valorisable pour consommation : 0 euros Gain net : 0 euros INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF (hors inflation) Investissement locatif à crédit : 120 000 euros Coût total du crédit sur 20 ans (4,5%) : 174 545 euros Revenus générés sur 20 ans : 120 000 euros Revenus au terme : 500 euros/mois Total des dépenses : 54 545 euros Actif valorisable pour consommation : 120 000 euros Gain net : 120 000 euros Note : les chiffres ont été simplifiés pour une meilleur compréhension, mais nous voyons bien ici que l’immobilisation de 174 545 euros dans la résidence principale ne permettra pas de faire un gain réel de son vivant, mais plutôt de permettre à ses héritiers de mieux vendre au moment de la succession.
ARRÊTONS DE CROIRE QUE L’ON S’ENRICHIT AVEC UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE, CE N’EST PRESQUE JAMAIS LE CAS !
Afin de tirer le meilleur parti de l’immobilier, il est bien plus intéressant de franchir le pas de l’immobilier locatif, mais pour cela, il faut minimiser son taux d’endettement pour que le projet d’investissement soit viable, c’est à dire diminuer fortement le poids du crédit de la résidence principale.
ÊTRE LOCATAIRE EST TRÈS SOUVENT UNE BONNE OPTION POUR LANCER DES PROJETS D’INVESTISSEMENT !
En effet, le chemin considéré comme NORMAL est l’acquisition de sa résidence principale, puis quelques années plus tard, se pose la question de l’investissement, mais il est très souvent trop tard, le taux d’endettement des ménages est très souvent au maximum pour 15 à 20 ans, et durant cette période, il n’est plus possible d’investir… Dommage !
Il s’agit bien entendu d’un choix donné à chacun de consommer « pour se faire plaisir » ou d’engager une stratégie d’avenir pour consommer bien plus demain, avec des revenus récurrents ! LA CIGALE OU LA FOURMI !
LA SOLUTION : – Être locataire à petits loyers et investir dans l’immobilier très tôt – Faire l’emprunt le plus long possible pour sa résidence principale pour limiter le taux d’endettement et ainsi permettre d’investir rapidement – Limiter le montant de l’achat de sa résidence principale – Limiter les travaux « de luxe » comme piscine, véranda, extension, jardin paysagé le temps de lancer d’autres investissements plus rentables – Et surtout, s’y prendre le plus tôt possible pour investir ! – En quelque sorte, il s’agit de préparer l’avenir avant de trop consommer.
Voilà, cet article fera probablement débat parmi vous, mais il était temps de rétablir ces vérités là pour que chacun puisse avoir l’opportunité de bien démarrer dans la vie en permettant de préparer l’avenir avant de prendre des réflexes de consommateur compulsif !
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Didier A J SCHAEFER
5 Juin 2011Je comprends mieux pourquoi quelqu’un écrivait, au siècle dernier, qu’il vaut mieux être locataire de sa résidence principale, et bailler ses résidences secondaires. D’ailleurs, avec la location de vacances partagée entre plusieurs locataires, au fil de l’année, on réduit probablement le risque de loyers impayés. Mais je préfère toujours les SCPI (murs de magasins pour le rendement, et « SCELLIER » pour la défiscalisation).
Respectueuses salutations.
gunday
9 Juin 2011Sujet à le mode :
la RP ne rapporte rien, mais comme dans de nombreux sujets à la mode, on compare ce qui n’est pas comparable.
Vous avancez un couts de 600k€ sur 20 pour la RP. (je trouve les 120k€ de travaux carrément exagéré)
Mais il y a quand même une économie de loyer durant ces 20ans.
En prenant uniquement le couts de la RP (la décoration restant à charge de l’occupant), on arrive à environ 400k€ sur 20 ans.
En comptant 625€ de loyer par mois pour un bien équivalent + le cout de la revente (identique cout d’achat), on arrive au même résultat, et ça m’étonnerais qu’un bien valant 250k€ soit loué 625€.
Donc le sujet est à traiter avec des pincettes tellement il y a de données en jeu!
Etienne BROIS
9 Juin 2011Il faut intégrer d’autres paramètres importants :
– La durée de détention moyen d’une résidence principale est de 7 ans en France
– Nous dépensons toujours beaucoup plus en travaux lorsque l’on est propriétaire
– Aucun propriétaire ne sait exactement combien il a dépensé sur le long terme pour sa résidence principale
– Les dépenses pour la rénovation et le confort d’un bien sont rarement perçu comme de la consommation alors qu’elles le sont !
L’idée de cet article n’est pas d’éviter d’acheter sa résidence principale, mais bien d’avoir conscience que de TROP dépenser pour un actif qui n’en est pas un réellement n’est pas une solution intéressante…
Pourquoi les mêmes personnes qui encouragent leurs enfants à acheter leur résidence principale (pour des raisons financières bien entendu), n’encourage pas leurs mêmes enfants à investir dans un bien locatif ?
LA RAISON : POUR FAIRE COMME TOUT LE MONDE !
En effet, il y a beaucoup de données en jeu Gunday, mais il m’arrive très régulièrement en ce moment de faire un bilan sur ce genre de sujet et quand on réalise un achat revente tout les 7 ans, il est quasi toujours plus intéressant d’être locataire…
Dans un prochain article, je publierai une étude que j’ai réalisé pour un client parisien… les chiffres sont bien réels.
LAURENT
1 Sep 2011"La durée de détention moyen d’une résidence principale est de 7 ans en France"
Je crois que c'est inexact : 7 ans est plutôt la durée de détention d'un bien immobilier, tous biens confondus. Pour la RP c'est il me semble 12 ou 13 ans (mais je n'ai plus ma source en tête).
Je partage pleinement l'esprit de ton article, sur le fait que la RP ne doit pas répondre qu'à des critères de confort aux dépenses parfois démesurées, et doit davantage être considérée comme opération financière, mais je ne suis pas d'accord sur l'affirmation comme quoi la RP n'est pas un actif.
Une chose qu'il ne faut pas oublier : le fait d'habiter quelque part est une nécessité absolue. celui qui ne s'endette pas pour sa RP doit payer un loyer (sauf à bénéficier d'un avantage en nature assimilable à un revenu et une dépense). Il conviendrait alors de considérer cette charge obligatoire dans les deux modèles…
J'avais posté sur mon blog une explication de ma vision qui est très différente (en fait à l'opposée) et qui consiste bel et bien à considérer la RP comme un actif (http://500k.over-blog.com/article-la-rp-est-un-actif-75397659.html), peut être as-tu déjà parcouru cet article.
Tu m'accorderas d'ailleurs qu'un investissement locatif s'il n'est pas finement mis en place peut créer un déficit mensuel et donc être un passif pour 15 ou 20 ans (la durée du crédit) et ne devenir un actif qu'à terme… (argument donné pour la RP).
Dans une logique d'enrichissement, je pense que la RP doit être vue comme une opération financière. Ainsi les travaux engagés doivent amener la plus-value correspondante sur le bien, le bien doit être choisi pour son potentiel revente, etc, etc…
Dans une logique d'achat revente la RP est d'autant plus intéressante qu'elle est exonérée de taxe sur la plus-value, ce qui en fait un placement d'1/3 plus rentable qu'un investissement locatif.
En revanche dans une logique financière, l'achat de la RP n'est pas toujours judicieux. Cela dépend du marché local achat & location, de la durée de détention effective, de l'évolution du marché, des revenus et de la capacité de financement…
Etienne BROIS
2 Sep 2011Bonjour Laurent,
En ce qui concerne la résidence principale, je n’ai pas dis que ce n’était pas un actif, mais ce n’est certainement pas un investissement. Un investissement permet de générer tôt ou tard des revenus, hors la RP ne génère JAMAIS de revenus, c’est donc un actif tout comme une voiture ou une cabane de jardin, à la différence qu’il ne perd généralement pas de valeur !
En ce qui concerne l’investissement locatif, les loyers couvrent généralement en totalité les intérêts de la banque et rembourse une partie du capital chaque mois, donc même s’il y a un delta à payer, le cash flow est positif et de la valeur est créée chaque mois. Une résidence principale sera TOUJOURS un bien de consommation car personne ne viendra mettre un euro dans votre RP !
D’accord avec toi sur le fait de voir sa RP comme une opération financière, et c’était justement le sens de mon article même si le titre est un peu provocateur !
Malheureusement, quasiment personne ne résonne comme ça sur sa RP et dépense sans compter pour son confort, chose qui est du reste normal si on en a les moyens.
Acheter une RP est pour moi plus risqué qu’un investissement locatif car il bloque notre capacité d’emprunt pour longtemps, et ceci pour un actif qui ne génère pas un euro de revenus… c’est donc de la consommation même si certains espère secrètement revendre en réalisant une plus-value.
Pour la plus-value, rappelons que si on sort avec une belle plus-value, il faudra bien se reloger juste derrière, donc les prix des autres maisons seront eux aussi plus chers, et pour une maison plus grande, il s’agira d’un budget plus élevé, et au final d’un consommation plus importante… sauf à se retrouver locataire quelque temps. Changer de RP, c’est pour avoir plus grand, et donc la plus value générée est immédiatement réinjectée à nouveau dans un actif non producteur de revenus.
Maintenant pour nuancer mes propos, l’achat d’un RP SUR LE LONG TERME permet de capitaliser et de ne pas payer de loyers, mais une ECONOMIE POTENTIELLE n’a jamais été un REVENU OU UN INVESTISSEMENT !
easy-trader.fr
16 Juin 2011bonjour,
Juste un petit focus sur question fondamentale qui se pose depuis l’explosion de l’immobilier à la fin des années 90. Faut-il acheter sa RP ou louer ?
Certaines études montrent que cela dépend du marché, de la surface, de la région… comme démontré dans le dernier numéro de « mieux vivre votre argent ». L’étude porte sur 10 ans. Au final on compare ce que vaut la RP et ce que rapporte la location par les économies faites. Excepté à Paris où l’achat n’est jamais gagnant, la plupart des régions tirent fort bien leur épingle du jeu pour l’achat.
Donc je crois que la question n’est pas tranchée.
Revenons désormais au sujet :
Certes la RP ne rapporte pas de revenu jusqu’au solde du crédit , mais c’est un capital qui grossit ou diminue. Donc c’est donc un placement moyen/long terme !
Rajouter une piscine, c’est 10 à 15% de plus value, installer une véranda, ce sont des précieux mètres carrés obtenus à très bas coût. Donc on ne peut pas affirmer que faire des travaux sont forcément à fonds perdus.
De plus, les gens proches de la retraite me rejoindrons, ne plus payer de loyer après 20 ou 30 ans, n’est-ce pas un revenu long terme ?
Alors OUI à l’achat de sa RP si le marché est favorable et OUI la RP est LE MEILLEUR placement long terme qui existe.
En parallèle de ceci, il n’est pas exclu d’investir dans l’immobilier locatif. Les dispositifs De Robien/Sellier notamment permettent d’investir très peu d’argent. Cout 200 €/mois environ (crédit, charges, impots fonciers compris) pour un 2 pièces d’une valeur de 120000 € depuis 5 ans maintenant, pour mon cas personnel.
Sans passer par ce dispositif, les calculs de rendement sont différents si on ajoute les charges et les impots fonciers :
Investissement locatif à crédit : 120 000 euros
Coût total du crédit sur 20 ans (4,5%) : 174 545 euros
Revenus générés sur 20 ans : 120 000 euros – (charges + impôts + frais locatifs) = 108000 €
Revenus au terme : 500 euros/mois – (charges + impôts + frais locatifs) = 450 euros/mois (et encore dans une région très reculée)
Total des dépenses : 54 545 euros + charges + impôts + frais locatifs
Rendement locatif = 4.5%
Voilà une petite démonstration qui tempère l’avis d’Etienne.
Cordialement,
Eric
Etienne BROIS
23 Juin 2011L’idée de cet article est avant tout de faire prendre conscience aux lecteurs de ce Blog qu’il n’est pas nécessairement intéressant d’investir de manière incontrôlée dans sa résidence principale sauf si bien entendu on en a les moyens.
Ce raisonnement qui consiste à dire qu’il est plus favorable d’acheter que de louer n’est vrai que si l’on compte garder son bien sur le long terme car en réalité au lieu de payer des loyers « par les fenêtres », on paye souvent des travaux et des frais financiers « par les fenêtres.
L’acquisition d’une résidence principale coûte cher et repousse très souvent de plusieurs années le moment ou l’on peut réellement investir et construire un patrimoine.
ON NE S’ENRICHIS PAS AVEC SA RÉSIDENCE PRINCIPALE, C’EST UN LEURRE ! DANS LE MEILLEUR CAS ON DÉPENSE MOINS QUE DANS UNE LOCATION !
Par contre, et je te rejoins sur ce point, c’est un très bon début si le prix est correcte, si on compte rester dedans plus de 7 à 8 ans et si nous ne sommes pas bloqué pour 15 à 20 ans dans la construction d’un autre patrimoine plus rentable comme l’immobilier de rapport.
Merci pour ta réaction
Crousti06
29 Juil 2011Le problème également de ce schéma est d’avoir les reins suffisamment solides pour pouvoir payer un loyer pour soi-même et gérer d’éventuels vacances locatives.
laurent compain
9 Fév 2012je suis en train de revendre mon 2 eme resto
achat fond de commerce tombé et mur avec.
je vend mon fond de commerce une fois monté.
je met mes mur en location
j’ai une petite résidence principale et je menrichi
j’ai 35 ans ,cela se passe bien.
cela résume les articles precedent.
salutations a tous.
Info
2 Mai 2013Je suis d’accord sur le fait que la résidence principale ne constitue pas en soi un investissement, en tout cas pas au titre où on l’entend habituellement. Il faut aussi reconnaître que la décision d’acquérir ou non sa résidence principale ne relève pas uniquement de choix économiques. Chacun apporte sa réponse en fonction d’éléments qui ne font pas toujours appel à la finance. En outre, être chez soi procure une « sécurité » qui peut décider plus tard certains à investir dans l’immobilier locatif. A ce titre, il est par ailleurs préférable de partir à la recherche de marchés de niche, plutôt que de partir tête baissée dans des opérations de défiscalisation. Il reste quelques pépites comme on peut le voir ici: http://www.emprunt-et-credit.com/news/19/105/Investissement-dans-une-residence-etudiante.htm
Pour le reste, je crois que le problème tient surtout au fait que les investissements se font souvent par opportunité ou sont le résultat de conseils donnés par des proches et ne sont pas assez basés sur une vraie stratégie patrimoniale.
martin
22 Août 2013article constructif ! les commentaires aussi, ce qui est encore plus rare…
Je fais partie des rares à vouloir construire en pensant à la revente donc,
même si au départ ce qui est fait est quand même « à mon image ».
Je suis en province.
j’ai cependant une question à propos de Friggit, actuellement les prix de l’immobilier est en bulle globalement… mais :
Quand est-il des prix du neuf ?
Les prix des terrains à bâtir ? je les trouve très chers… 250 euros le m2 mini !
Sont-ils concernés ?
Je constate que le BT01 depuis le début de l’année 2013, commencement de la RT2012, ont monté une marche, mais depuis, régulièrement l’indice baisse…
Personne ne parle si la bulle immobilière concerne le neuf ou pas ? ou tout au moins aura un impact…
merci de vos avis et éclairages…
😉
Etienne BROIS
22 Août 2013Bonjour Martin,
Une des principale erreur dans l’immobilier neuf, c’est de considérer les prix différemment de l’ancien ! or un appartement neuf devient ancien dès la première année. Normes RT 2012, BBC ou autres, c’est un argument de vente supplémentaire, mais personne ne paiera 30% de plus que les prix du marché pour « juste » un label BBC !
Les prix baisseront dans le neuf car il y aura moins de demande, et dans l’ancien car il y aura plus d’offre (moins d’acheteurs, et beaucoup plus de vendeurs). Je ne parle pas des terrains constructibles qui sont pour moi à la pointe en terme de spéculation. Un terrain agricole vaut 50 centimes le m², un terrain constructible vaut 150 à 300 euros le m², parfois plus ! soit 600 fois plus pour le même type de terrain (hormis la viabilisation bien entendu). La différence, c’est l’offre et la demande, la terre est la même.
Dans le neuf, il faut bien comprendre que les prix ont flambés, non pas à cause des nouvelles normes, mais bien à cause de la demande forte des dernières années et des différents dispositifs d’incitation fiscales (Scellier, Duflot, PTZ etc…). Ceux qui achètent maintenant sont les plus jeunes et les plus pauvres, et non la génération des papy boomers qui ont fait bouger le marché à la hausse ses 15 dernières années.
Oui la bulle concerne l’ancien mais aussi le neuf, et les marges de promoteurs fondent comme neige au soleil… certains ne s’en relèveront pas probablement.
De toute manière tout le monde y gagne à un immobilier moins cher, même les propriétaires !
Didier
20 Fév 2014« je n’ai pas dis que ce n’était pas un actif »
dans un commentaire plus haut vous avez quand même dit
« un actif qui n’en est pas un réellement » donc vous ne considérez pas totalement comme un actif.
« Un investissement permet de générer tôt ou tard des revenus »
NON et c’est là votre erreur et celle de tous ceux qui considèrent que la RP est un passif parce que ne générant pas de revenus.
Le propre d’un investissement n’est pas d’en tirer un REVENU mais un PROFIT (un avantage économique futur dixit le Plan Comptable Général) ce qui est différent.
Baisser des coûts n’engendre pas certes pas de revenu mais cela maximise le PROFIT.
Allez demander à un chef d’entreprise qui achète des voitures à ses représentants plutôt que de leur payer le taxi s’il ne s’agit pas là d’un investissement…
« ON NE S’ENRICHIS PAS AVEC SA RÉSIDENCE PRINCIPALE, C’EST UN LEURRE ! DANS LE MEILLEUR CAS ON DÉPENSE MOINS QUE DANS UNE LOCATION ! »
Parce que selon vous on n’est pas plus riche si on dépense moins à revenus identiques ?
Petit apparte diminuer ses dépenses peut être bien plus judicieux que de vouloir accroitre ses revenus car les revenus seront sujets aux impôts (et éventuellement aux prélèvements sociaux) alors que le gain issu d’une baisse de dépense est nette !
Etienne BROIS
20 Fév 2014Bonjour Didier et merci pour tes commentaires !
Selon moi, beaucoup trop de gens dépensent sans compter sur la résidence principale, cela aboutira pour certains à faire des économies au bout de 20 ans, et pour la majorité à en perdre car la durée moyenne de détention en France est de 7 ans ! Oui un leur, car si tu gagnes de l’argent en vendant ta maison, il faudra acheter la prochaine, plus grande et plus chère !!! et la dernière, nous la quittons tous les pieds devant, donc ce sont les enfants qui en profiteront !!!
Pour les impôts, j’estime que plus je vais payer d’impôts plus je vais m’enrichir, car malgré tout, les impôts sont bien fait, on ne paye pas d’impôts si on ne s’enrichit pas… sauf sur la résidence principale !!!
Mon objectif et celui que je propose à mes clients c’est de payer un maximum d’impôts d’être à l’ISF, c’est un marqueur de réussite financière, et de liberté si les revenus net après impôts sont suffisant.
Dans la vie il y a bien 2 directions :
– Soit économiser et dépenser toujours moins, mais ça n’enrichira jamais personnes
– Soit investir, générer des revenus complémentaires et payer encore plus d’impôts
Le secret c’est le cash-flow, pas la plus-value ni l’économie potentielle. Je prépare quelques vidéos sur le sujet, je te laisserai juger. Tu as raison sur certains points bien entendu, mais voici le seul point ou je ne suis pas d’accord !
Si une entreprise achète une bâtiment (pas cash-flow) qui lui permet de faire des économies sur ses loyers, il faudra de toute façon qu’elle génère des revenus par ailleur pour payer ses loyers. Si l’activité est faible, les revenus pas suffisants, elle sera piégée avec un bâtiment trop cher payer en cas de baisse d’activité, et à ce moment là, la revente forcée transformera le PROFIT potentiel en PERTE réelle.
Au lieu de ça, l’entreprise loue des locaux, ce qui lui donne de la liberté, finance du matériel et des formations, engage des bons éléments avec un financement au lieu de se concentrer sur l’immobilier et si l’activité augmente ou baisse, elle pourra déménager.
Pour les particulier, c’est la même chose, qui peut prévoir de rester 10 ou 15 ans au même endroit ? PERSONNE, la preuve c’est 7 ans en moyenne… enfants, changement de job, divorces, etc… je connais bien ce sujet que je traite tout les jours avec mes clients ! résultat, sur une revente avant 10 ans :
– ça a couté les frais de notaire
– Les frais d’agence
– Les frais de financement (garanties)
– Les frais de dossier
– Toutes les taxes foncières pendant 10 ans
– Les travaux que tu as fait tout même
– Les travaux et matériaux payés
– Les intérêts d’emprunt payés à la banque
Au final, c’est souvent KIFKIF avec les loyers, et si les prix de l’immobilier montent…. autrement, le PROFIT reste sur le papier, personne ne calcul jamais le coût réel d’une résidence principale… c’est dommage.
Maintenant si tu garde ta maison 20 ans et plus, y a pas photo bien entendu, mais ce que je veux dire avec cet article, c’est qu’il y a moyen de faire de très belle affaire dans l’immobilier sans forcément le faire sur sa résidence principale, même si beaucoup se focalisent sur l’exonération de plus-value qui me semble injustifié en France !
Pour les SCPI, mon article est assez claire, on ne sait pas ce qui se passe sur les SCPI jusqu’au moment ou l’on doit vendre, certains on de la chance, d’autres moins !
Merci pour tes réactions et j’entend bien ton point de vu
Bonne soirée
Etienne
cyril
9 Mai 2014Bonjour
Sujet clairement interessant !
Je vous donne mon point de vue, quen pensez vous ?
Acheter sa RP en modulant son crédit à la hausse afin de réduire au maximum la durée totale de crédit et donc d’intérets avec en tête de payer sa RP en moins de 7 ans, puis investir dans l’immobilier locatif (immeuble de rapport) dès que le pret RP est fini.
cyril
9 Mai 2014Bonjour
Sujet clairement interessant !
Je vous donne mon point de vue, quen pensez vous ?
Acheter sa RP en modulant son crédit à la hausse afin de réduire au maximum la durée totale de crédit et donc d’intérets avec en tête de payer sa RP en moins de 7 ans, puis investir dans l’immobilier locatif (immeuble de rapport) dès que le pret RP est fini.
bonne idée ou non ?
sanbouddha
22 Mai 2014La résidence principale n’est pas un investissement, il ne génère aucun revenu ?
Et l’économie de loyer vous en faites quoi ?
La résidence principale est un investissement. Cela peut être un bon investissement ou un mauvais investissement, mais c’est un investissement.
Pour rappel, les revenus des ménages se répartissent entre épargne et consommation. La résidence principale ne saurait être affectée à de la consommation, c’est bien une forme d’épargne (épargne de constitution, destinée à la constitution d’un patrimoine). Elle génère un revenu indirect sous forme de loyers que les ménages propriétaires de leur résidence principale se versent implicitement à eux-mêmes.
Isabelle
16 Juin 2015Bonjour à tous 🙂
Tous ces arguments sont très intéressants.
En tant qu’ « investisseuse » depuis de nombreuses années, je ne peux que partager l’ avis d’ Étienne Brois; Hormis de très rares cas, la résidence principale n’est non seulement pas un actif lorsqu’ elle est acheté à crédit, mais au contraire un passif et n’est en aucun cas un investissement!
Le débat est souvent passionnel car le conditionnement social encourage ce schéma où acheter sa « maison » est vécu comme un aboutissement, comme LE chemin à suivre pour être reconnu par la société, c’est valorisant, il y a un côté affectif très marqué. Acheter sa « maison » est d’ ailleurs le rêve numéro un des Français. Mais, à part si vous achetez cash (et nous sommes peu nombreux à pouvoir le faire), l’achat à crédit de sa résidence principale, est un obstacle à l’ enrichissement rapide.
D’ autant que quasiment aucun particulier n’ a accès aux techniques et stratégies professionnelles d’ optimisation d’un achat immobilier (puisque ce n’ est pas leur métier), s’ endettant à leur maximum, dépensant sans compter, et travaillant comme des esclaves pour réussir à joindre les deux bouts pour bon nombre…
Dans ce schéma, ce sont les banques qui s’ enrichissent à coup sûr. N’oublions pas qu’ au début d’un crédit amortissable, les intérêts représentent prés de la moitié des mensualités, vous n’êtes qu’ accédant à la propriété un peu plus propriétaire chaque mois, mais en attendant, le bien ne vous appartient pas vraiment, il appartient davantage à la banque qui peut le reprendre si vous faillissez dans vos paiements. Mais c’est bien vous pourtant qui déboursez pour entretenir votre maison et faire les réparations nécessaires. Réalisez que c’est la banque qui réalise un très bon investissement grâce à la résidence principale achetée à crédit!
Après, on peut choisir de trimer 20 ans ou plus pour payer la banque, c’est un choix personnel et même légitime, mais c’est un achat pour se faire plaisir, c’est un achat de confort, et ce n’est sûrement pas la meilleure façon de se constituer du patrimoine: Vous pouvez acheter plusieurs biens d’ investissement en un an même sans grand revenus, mais vous ne pouvez pas acheter plusieurs résidence principale 😉
Investir c’est autre chose. D’ailleurs tous les produits de défiscalisation ne sont pas des investissements non plus contrairement à ce qu’ on veut nous faire croire, car lorsque vous devez rajouter un billet tous les mois de votre poche, ça s’appelle acheter une dette durant 9 ou 15 ans! La résidence principale comme la défiscalisation diminue votre capacité d’ emprunt, et si vous décidez d’augmenter les mensualités pour diminuer la durée, vous faites le choix de vous priver et de trimer comme un fou pendant des années avant de, peut-être, profiter enfin… À mes yeux, c’est clairement de la folie et c’est tout le contraire d’ investir.
Le schéma gagnant dans l’absolu est de s’enrichir par l’ investissement qui rapporte bien au delà de l’inflation et augmente tout de suite nos revenus, et ensuite d’acheter sa RP cash!
Être locataire c’est moins de charges, moins d’impôts, plus de flexibilité dans la mobilité et le choix du montant du loyer, c’est donc une plus grande facilité d’épargne à multiplier par l’investissement, c’est la meilleure place pour s’enrichir!!!
Etienne BROIS
17 Juin 2015Très bonne analyse ISabelle ! Merci !
Une remarque cependant, dans le cas de client qui sont un peu plus cigale que fourmi, le fait d’avoir des mensualités les forcent à épargner et donc à avoir quelque-chose au bout, alors qu’en étant locataires, ils dépensent tout ce qui dépassent et pour rien au bout ! Ton analyse est juste mais s’applique à ceux qui ont une bonne maitrise de leur budget et de leurs dépenses ! Pour les autres, l’endettement n’est pas si mal au final !
isabelle
19 Juin 2015Bonjour Étienne et bonjour à toutes et tous 🙂
La note est salée pour avoir quelque chose au bout…
Quand on est cigale, autant l’être vraiment et profiter de sa vie à fonds en étant plus libre, plutôt que de se mettre la corde au coup avec un tel endettement et avoir chaud aux miches toute sa vie, chaque fin de mois, à trimer comme des galériens.
La réalité est que s’endetter pour sa RP quand on est fourmi est déjà une décision lourde de conséquences et parfois difficile à assumer, alors quand on est cigale, whouhoooo…. ça peut être réellement suicidaire.
Apprendre à gérer son budget avant de s’engager dans des achats conséquents est la base, et ce n’est pas compliqué même si ça peut paraitre ennuyeux à priori.
Quand on commence à créer sa propre valeur, à voir qu’ on s’enrichit, on y prend vite goût! 🙂
Je démarre mes blogs sur la résidence principale et l’autre sur les finances personnelles, j’ espère aider les gens à s’ enrichir.
Je pense sincèrement que de s’endetter pour sa résidence principale va à l’ encontre de nos intérêts surtout si l’achat n’est pas optimisé (et ça ne se limite pas à un taux d’intérêt et une assurance de prêt bas), mais je crois aussi que, comme c’est le rêve n°1 des français d’acheter un jour sa RP, alors il faut aider les gens à réaliser leur rêve de la manière la plus favorable qui soit pour elles, en les laissant accéder aux filons des investisseurs adaptables à la RP.
Merci Étienne d’avoir lancé le débat sur cet achat si convoité de tous, qui curieusement se fait très discret dans le monde de l’ information!
Sans mode d’ emploi, difficile de bâtir…son empire.
Excellente journée 🙂
Yoshi
23 Août 2015Bonjour,
La residence principale est un actif (decidemment, les « gourous » des finances personnelles auront vraiment fait des dégâts, la seule définition valable de ce que sont un actif et un passif est la definition comptable…), et elle est un investissement.
Peu importe que l’on investisse dans une residence principale, dans de l’immobilier locatif, des actions, une création d’entreprise, etc…un investissement peut être bon…ou mauvais, quel que soit le support choisi!
Par contre, il est vrai que pour la RP, le facteur « coup de coeur » à souvent un impact important(on tombe sous le charme…et on surpaye!), tout comme le fait que les futurs proprios vont souvent acheter un bien plus grand que ce qu’ils auraient loué, et à faire des travaux pas forcément nécessaires, ou au coût disproportionné par rapport à l’éventuel impact sur la valorisation du bien…
Mais combien achètent un bien locatif peu rentable, un bien « defiscalisant » invendable? Combien surpayent des actions de sociétés qui brûlent du cash plus qu’elles n’en gagnent? Combien se mettent à leur compte avec un projet bancal? Bref, tout investissement doit être réfléchi, tout investissement comporte des risques qui doivent êtres compris et pris en compte!
rudymentaire
28 Nov 2015Le débat est diablement intéressant et sans doute sans fin.
Je partage de nombreux points de vue contradictoires. En effet l essentiel est toujours de réaliser un Bon investissement c’est à dire dénué d affectif, de ne pas sous estimer l’ampleur de la fiscalité (taxe foncière en hausse continue depuis 20 ans et ça n’est pas terminée), le niveau de l’inflation ou de la déflation, des taux d’intérêts réels…
Marié et père de 3 enfants j’ai décidé d’un commun accord avec mon épouse d’abandonner l’achat d’une residence principale plus vaste et donc d’en louer une (maison de 220m2 plus terrain idéale pour le temps de la croissance des marmots), de mettre en location notre ancien appartement (qui sera sûrement idéal pour notre retraite en tant que rp), garder du cash, réfléchir à une diversification d’investissement et puis en cas de rupture du couple (ne jamais penser que cela narrive qu’aux autres) pas de risque de vendre précipitamment donc à perte, pas de frais foncier ou de gros entretien (nous avons la chance d’avoir une proprio en or), habiter un bien excellement situé. J’ai calculé que notre situation actuelle nous permettra de gagner 300000 euros sur 20 ans par rapport à une situation avec revente de notre bien plus achat de maison (cage à poule) y compris foncier, renovation, entretien et enmerdes qui vont avec…donc aucun intérêt!
Pascal
18 Déc 2015Bonjour,
Je suis d’accord avec le commentaire de Sanbouddha : la RP peut certes être une opération financière bénéfique.
Vos arguments et vos conseils sont intéressants mais encore, on ne peut pas généraliser :
– Être locataire à petits loyers et investir dans l’immobilier très tôt
>>> Être locataire est tout sauf logique, si l’on compte rester plus longtemps dans ce logement. On verserait donc chaque mois un loyer entre 600-1000 euros, un montant aussi haut qu’une mensualité de remboursement, avec une différence majeure : les mensualités rentrent « dans nos poches » parce qu’à un moment le bien nous appartient alors qu’un locataire, il paye et paye mais en fin compte, il n’aura rien.
– Faire l’emprunt le plus long possible pour sa résidence principale pour limiter le taux d’endettement et ainsi permettre d’investir rapidement
>>> Oui et non. Si l’on rembourse son prêt sur une durée plus longue, on versera des mensualités allégées certes, mais le taux d’endettement sera plus important (frais d’assurance liés).
– Limiter le montant de l’achat de sa résidence principale – Limiter les travaux “de luxe” comme piscine, véranda, extension, jardin paysagé le temps de lancer d’autres investissements plus rentables
>>> Je suis d’accord, il faut acheter sa résidence principale lorsque les prix et les taux sont favorables sur le marché de l’immobilier. Et oui, il ne faut pas exagérer avec les travaux de luxe mais dans certains cas, ce sont justement ces travaux de luxe qui peuvent augmenter la valeur d’une maison et si l’on souhaite la vendre, alors forcément il faut savoir argumenter et négocier un meilleur prix, plus important que le prix initial et les dépenses faites.
Enfin, je pense que c’est plutôt une question de « comment » et non pas de « quoi ». Ce n’est pas une question de « Qu’est-ce que je fais ? »(rp ou pas, travaux de luxe ou pas, emprunt sur longue ou courte durée) mais plutôt « Pourquoi et comment je fais quoi ? » afin de faire le bon choix et d’adapter les bonnes stratégies. Chacun ses besoin et donc chacun sa stratégie.
Cdt
Pascal
Antoine
31 Mar 2016Souvent il en effet plus intéressant de louer et d’investir son epargne dans un autre actif. L avantage premier de l immobilier cependant reste l effet de levier que permet la dette bancaire
strullu
16 Juin 2016Bonjour
Je suis en pleine réflexion, car je suis actuellement hébergée dans ma famille et je songerai peut être à louer un studio pour moi proche de mon travail (ville que je n’aime pas particulièrement) et souhaite d’acheter en parallèle dans la région que je prèfère et louer pour les vacances, est ce que ce serait rentable pour moi ?
Sachant que je louerai à la haute saison sur l’été et que ça me permettrait de couvrir le montant de mon loyer dont je suis locataire sur l’année .
Est un mauvais calcul ?
Si le montant de mon loyer est minim par rapport aux montants de ma location pour les vacances (loué à la semaine) ..
Etienne BROIS
4 Juil 2016Oui cela peut-être étudier, pourquoi pas !
C’est ce que font beaucoup de Parisien, louer leur résidence principale et faire du locatif par ailleurs dans des villes plus rentables !
Samuel
14 Mai 2018Merci pour cet article, très bien écrit et facile à lire. Cela donne lieu à des débats qui sont également plaisants à lire et qui permettent de se créer sa propre opinion. Bravo
Christelle
25 Juil 2018Merci Etienne pour avoir abordé ce sujet de la résidence principale quand on souhaite investir.
Avec mon mari, nous avons investi en tant que locataire, puis revendu pour devenir propriétaire de notre chez nous …. pour au final revendre et redevenir investisseur.
Autant dire que nous avons bien pu comparer les avantages et inconvénients.
Pour retrouver en détail notre retour d’expériences avec chiffres à la clé, c’est sur notre site :
http://nouveautournant.fr/devenir-jeune-proprietaire-ou-rester-vieux-locataire.html
Christelle
Expert en immobilier
10 Août 2019Postulat de base : Quoi qu’il arrive on doit se loger et donc payer une somme mensuelle.
Mettons 800€.
Est-il plus interessant de mettre ces 800€ dans un loyer (perdu) OU dans sa propre maison (capitalisation) ?
Autant les mettre dans sa propre maison, c’est logique !
« Oui mais ça augmente le taux d’endettement pour investir » . Certes, mais :
1) Etre locataire augmente aussi le taux d’endettement (car les loyers payés sont une charge comptabilisée dans le calcul du taux d’endettement)
2) Avoir sa propre RP rassure la banque pour consentir un nouveau pret (solide garantie)
» A surface équivalente, payer sa RP coute plus cher qu’un loyer »
Certes car il y a les intérêts à payer, frais de notaire, taxe foncière etc . Mais il existe des facteurs pouvant rendre l’achat de son logement équivalent, voir moins cher, qu’un loyer (changer de secteur géographique, viser surface légèrement plus petite)
Au final le cout de l’achat peut s’avèrer facilement proche, voir moins cher qu’un loyer.
Dan
26 Nov 2019Un loyer n’est pas de l’argent perdu, c’est une dépense que vous engagez en échange d’un service; en l’occurrence la possibilité d’habiter un logement qui n’est pas le vôtre. Considérez-vous que vos dépenses au supermarché comme de l’argent perdu ?
À très long terme l’achat est forcément gagnant financièrement puisque tôt ou tard, les charges liées à l’acquisition de sa résidence principale est compensée par l’économie de loyer ; sauf qu’on n’est pas toujours en situation d’habiter un logement à très long terme. Le jeune actif qui arrive à Paris doit-il acheter ou louer son studio ? S’il l’achète et que 2 ans après il est muté dans le sud de la France il aura payé des frais de notaire équivalent à 3 ou 4 ans de loyer et aura sans doute un crédit en cours qui l’empêchera d’acheter dans son nouveau lieu de vie.
Chaque situation est différente.
sur le fond la résidence principale est bien entendu un actif, peu importe qu’on l’achète cash ou à crédit, le mode de financement ne change pas la nature d’un bien.
didier
14 Oct 2024bah pour que sa rp génère un revenu, il faut :
* rembourser le plus vite sa rp, en ne craquant pas pour les travaux plaisir (pour éviter ces dépenses, c’est mieux de faire construire dans un coin pas cher et tirer les prix au mieux en préservant la qualité – comme ça, pas de travaux avant la fin du prêt)
* une fois que le prêt est derrière, mettre un %age des loyers fictifs de sa rp sur un compte bloqué et ne toujours pas craquer pour tout refaire dans sa maison (en partant sur du neuf on est tranquille) : les travaux se font avec la différence de %age du loyer et la vraie valeur du loyer fictif
le rendement ainsi obtenu est : %age du loyer fictif *12 +/ prix que la maison a couté
– perso; avec cette méthode, j’ai un placement 0 risques à 3.8% nets + la sécurité du toit, le sentiment de sécurité qui va avec 0 tracas sur l’incertitude sur le locataire et la fierté de ne pas faire partie d’un marché de petits propriétaires bailleurs qui louent une fortune leur bien.
le seul truc requis : de la patience et de la rigueur.