Il ne faut plus avoir aucun doute, l’immobilier est une bulle massive ! En particulier en ce qui concerne les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille etc…
Plus personne ne peut le nier ! Ni la Fnaim, ni les notaires ! Les prix de l’immobilier se dirigent à la baisse un peu partout en France. Mais si les prix de la capitale sont encore très proches de leurs sommets historiques, la situation est bien différente dans les villes de petite et moyenne taille.
Dans ces conditions changeantes, comment est-il possible d’investir sans prendre le risque de payer son immobilier trop cher ?
C’est une question importante que beaucoup d’investisseurs se posent, à l’heure où les prix baissent et que tous les témoins d’alerte sont au rouge pour l’immobilier en France. En effet, le cabinet de recherche PRIMEVIEW a publié il y a quelques jours un Édito qui présente son analyse et prévoit une baisse de 30 à 40% du prix de la pierre sur les 5 à 10 ans à venir. Cet Edito fait suite à son étude du mois d’avril.
Je partage bien évidemment cette analyse depuis de nombreux mois, en particulier sur les prix des grandes villes qui ont explosé ces 15 dernières années. En revanche, il faut bien être conscient que certaines villes ont déjà vu leurs prix descendre et se stabiliser à des prix raisonnables depuis 2006, c’est à dire plus de 6 ans.
En effet, il n’est pas rare dans certaines villes comme Angers, de trouver des biens de qualité à moins de 1 000 euros du mètre carré ! Les marchés immobiliers sont dans des cycles très différents en fonction de la taille des villes ! Ainsi les grandes villes, actuellement très chères, ont attiré les acheteurs et investisseurs comme des moutons, alors même que les revenus y sont à peine meilleurs que dans les villes de taille moyenne.
Il est très important aujourd’hui de comprendre ce déséquilibre entre les villes de taille moyenne (moins 300 000 habitant), les grandes villes et les agglomérations des grandes villes. Actuellement, il faut éviter le centre des grandes villes et encore plus ceux de leurs banlieues !
Pourquoi faut-il éviter les grandes villes ?
Tout simplement parce que les prix y sont déconnectés de la réalité, ce qui est exactement la définition d’une bulle immobilière. Rappelons que dans les années 50, seuls les pauvres vivaient dans les centres villes et ceci a commencé à changer dans les années 70. La mode peut très bien s’inverser à tout moment, en particulier lorsqu’il y a une crise économique sur le feu ! Lors des crises, les grandes villes voient leur courbe du chômage augmenter bien plus vite qu’à la campagne. Il est donc important de savoir investir autrement et surtout en périphérie des grandes villes.
Comment voir si une ville est attractive ?
C’est très simple, si le rendement est en dessous de 7% brut, il n’est pas intéressant d’investir dans l’immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. Aujourd’hui, beaucoup de villes en France proposent des rendement supérieurs à 7%, mais très souvent, les investisseurs non avertis ou non initiés ont préféré « LA SÉCURITÉ » des grandes villes à tort !
Revenons sur des marchés immobiliers sains et évitons de faire comme tout le monde en matière d’immobilier. Il y a de formidables opportunités qui nous attendent là où personne ne regarde.
Bonnes recherches à tous
Etienne
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Gilles@Objectifs Liberté
7 Nov 2012Enfin la baisse, mais le marché a tellement monté ces 15 dernières années, qu’il faudrait au moins 50% de baisse pour arriver à des prix acceptables. Toutefois ce n’est pas impossible vu la conjoncture.
J’avais regardé les prix en Belgique et en Allemagne, et les prix en France sont inacceptables entretenus par des politiques incompétents. Car l’immobilier a appauvri les français et cassé leur pouvoir d’achat. J’ai de nombreux exemples autour de moi de personnes à la limite de leur capacité d’endettement. La crise économique et le chomage qui en résulte vont faire le ménage en 2013 je le crains pour certains.
Ce que tu dis sur les « petites villes » est exacte Etienne mais encore faut-il pouvoir y trouver du travail. Les gens habitent là où se trouvent le travail. Le meilleur plan est encore de pouvoir travailler depuis chez soi ou d’être un petit rentier car on est mobile et on profite du meilleur prix. J’y réféchis.
sven
7 Nov 2012Ok avec cet article :
les opportunités existent, pas si courantes, mais le plancher de 10 % de rentabilité est incontournable, les vendeurs doivent le comprendre et baisser leurs prétentions souvent exagérées eu égard aux prestations ou travaux à faire sur le bien proposé.
Julien : L'investissement dans les parkings
7 Nov 2012Bonjour Etienne,
tu fais bien de souligner qu’il existe plusieurs marchés immobiliers en France. Les villes et les campagnes ne vont pas toutes à la même vitesse.
J’habite à St Etienne, et les prix ici sont plutôt stables depuis des années. Du coup, le rendement locatif des appartements anciens est intéressant. A l’inverse, St Etienne s’est distinguée par son avant dernière position à l’enquête sur les villes où il fait bon investir dans le neuf.
Il faut bien prendre en compte tout cela avant d’acheter !
Julien
William
9 Nov 2012Je suis également ton analyse.
Aujourd’hui les investisseurs veulent faire de l’argent par la plus value et non au détriment de la rentabilité ce qui a (avait) pour effet d’entretenir la bulle. De même que le gouvernement l’entretien avec les différents dispositif.
Tu as entièrement raison sur les villes de taille moyenne ou l’on trouve des rentabilités entre 7% et 12%. Ces villes sont certes mangées par le chômage mais cela n’empêche en rien d’investir. J’ai investi dans une ville de 40 000 habitants ou le marche immobilier est en berne. J’ai malgré tout trouvé un locataire car mon appartement est de bien meilleure qualité que ce qui est proposé tout le louant au prix du marche. Avec le déficit foncier génère par les travaux j’obtiens une rentabilité de 9% net. Ignorer les grandes villes elles ne sont plus rentables et les prix vont chuter
Damien
8 Jan 2013Bonjour Etienne,
Tu vois juste! Le pouvoir d’achat des ménages diminue beaucoup dans les grandes villes. Néanmoins je n’irai peut être pas jusqu’à déconseiller d’y investir. Pourquoi? Car même avec un prix élevé, si la ville est attractive et que le bassin d’emplois est dynamique, la demande sera toujours aussi forte. Tant que la demande restera soutenue comparée à l’offre de logements, les prix resteront probablement tendus. Notre gouvernement doit prendre des mesures efficaces…
A bientôt
Damien