On aura beau dire, on aura beau faire, le passage par un établissement financier fait partie intégrante de vos démarches pour acquérir votre futur investissement locatif. Et plus vite vous aurez intégré cette notion, plus vous multiplierez les chances de mener à bien votre projet.
Vous le savez, obtenir un crédit immobilier est parfois (souvent, devrais-je dire) difficile. Pour l’obtenir, il va falloir séduire et rassurer le banquier. Voici en quelques lignes ce qu’il attend de vous pour vous assurer son soutien et son entière coopération, et cela va vous demander un peu d’investissement personnel.
Parlons tout d’abord de la personne que vous allez rencontrer.
Il faut garder à l’esprit que votre financeur vit dans les chiffres à longueur de journée, et pour lui, les vôtres ne diffèrent en rien.
Tout ça pour dire que votre rêve d’indépendance est pour lui une succession de chiffres sans âme. Alors, comme pour vos annonces (cf l’article « Comment rendre votre annonce locative irrésistible ? », faites la différence et rendez sexy votre projet au travers d’un dossier, dans lequel vous allez intégrer plusieurs choses.
Identifiez et personnalisez votre dossier !
Joignez au dossier des photos, un plan cadastral, une géo-localisation, qui permettront à votre interlocuteur de mieux identifier votre investissement. Je vous l’assure, ils adorent ça ! Je connais même une banquière qui se déplace quelquefois sur place. Votre dossier ne sera donc plus le dossier « untel » mais deviendra « le grand immeuble à retaper » ou « le bel appartement aux volets rouges, super bien situé ».
Une estimation des futurs revenus locatifs et de la valeur du bien.
Auparavant, un banquier prenait en considération l’estimation des revenus locatifs perçus, à concurrence de 70% de ceux-ci, afin de limiter l’impact économique en cas de problème. Aujourd’hui, il vous demandera de lui présenter une estimation de vos futurs revenus locatifs, éditée par trois professionnels différents du secteur. Si vous avez la chance d’obtenir du propriétaire précédent un bilan comptable de la période où il avait le bien en gestion locative, cela offrira une vision extrêmement confortable au banquier et apportera beaucoup de crédit à votre projet.
N’hésitez pas à intégrer au dossier quelques annonces déjà existantes de logements dans le même secteur que vous. Une estimation de la valeur d’achat du bien à acquérir est également nécessaire. Si des travaux sont à prévoir, faites établir plusieurs devis. Montrez au banquier que vous ne vous lancez pas tête baissée et que vous avez mûri votre projet.
Un bon dossier, c’est bien, un bon profil client, tout autant !
Un autre paramètre important que votre banquier prendra en considération, c’est votre profil et votre capacité de financement. Peu de chargés de clientèle l’avoueront, mais un « scoring » est établit pour chaque client, selon un certain nombre de paramètres (revenus, équipements bancaires, profession, propriétaire/locataire, utilisation générale de vos comptes, adepte des prêts à la consommation, adresse administrative, nombre de personnes à charge du foyer fiscal, fidélité à la banque,…). Cela peut sembler inconvenant, mais, soyons honnêtes, c’est de bonne guerre. En tant que futur propriétaire bailleur, vous aurez également besoin de garanties avant de confier votre bien à un locataire et vous appliquerez vos propres critères pour le sélectionner.
Une épargne disponible représente une garantie parfaite pour le financier. L’équivalent de six à douze mois de revenus locatifs est très acceptable. Attention, cette sécurité financière n’est pas statutairement exigée pour l’obtention d’un prêt, mais les banques y sont sensibles.
Un paramètre que vous connaissez déjà, c’est le taux d’endettement. Il est habituellement de 33%, mais peut aller au-delà si la confiance est établie entre le client et le partenaire financier. Pour votre projet, le chargé de clientèle fera une étude en réel et une étude en différentiel.
Je m’explique au travers de l’exemple ci-dessous :
Vous percevez un revenu de 1000€, des revenus locatifs de 500€, et vous payez des charges pour votre résidence principale de 300€ et de 500€ pour votre résidence locative.
L’étude en réel vous donnera un endettement de 800 (total des charges) /1500 (total des revenus) = 53%.
L’étude en différentiel, en revanche, vous donnera un endettement de 300 (charge de résidence principale) / 1000 (revenus) = 30 %, étant donné que vos charges de résidence locative sont absorbées par le montant de vos revenus locatifs.
Dans ce cas, votre dossier peut passer, à condition que votre réserve d’argent vous permette de pallier d’éventuelles pertes de loyers, si les locataires vous font défaut sur une période.
Enfin, comme dans toute négociation, une bonne affaire est une affaire où tout le monde y trouve son compte. Alors, ne soyez pas surpris si votre interlocuteur, en échange d’un accord de crédit, vous demande de domicilier tout ou partie de vos comptes dans son établissement et/ou d’accepter un package (assurance vie, carte bleue, PEL…).
Vous êtes fins prêts ? Alors soyez commercial ! Vendez bien votre projet ! Inversez les rôles : Vous n’êtes pas devant un banquier qui vous vend un crédit, c’est bien vous qui lui vendez un projet… VOTRE projet à tous les deux !
N’oubliez un point très important, si vous devenez rentier grâce à l’immobilier haut rendement (chose que j’essaie de vous apprendre à travers ce blog), alors votre banquier aura bien d’autres projets et d’autres produits financiers à vous proposer…
Alors un seul conseil, séduisez-le !
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Guillaume
15 Juin 2015Salut Etienne, très bon billet, comme d’habitude !
Bien prendre conscience que les banques ont énormément durci leurs conditions d’octroi de prêts.
Normal vu les taux pratiqués, elles ne gagnent quasiment rien à nous prêter de l’argent ! Vivement que les taux augmente un peu (ce sera plus sain comme relation bancaire ! ) d’ailleurs ça a commencé…
Présenter un dossier « sexy » me semble donc un strict minimum pour espérer décrocher le Graal !
Au plaisir.
damien
15 Juin 2015Oui, j’ai bien noté également qu’il faudra « stocker » un peu de liquidité chez lui afin de le « rassurer ».
Raphaël
16 Juin 2015Encore et toujours du relationnel, un vrai jeu de séduction si on peut dire ça comme ça ! 🙂
Merci pour cet article, j’ignorais ce scoring !
Pascal
23 Juin 2015Superbe article sur la séduction de son banquier.
Effectivement, l’objectif est de démontrer
à son banquier que le projet est viable (tblx, calcul…)
et que nous (l’investisseur) sommes un bon gestionnaire (avoir les comptes bien tenus, pas de découvert, pas de crédit à la conso…).
Merci encore pour cet article pertinent !
Pascal
Immobilier professionnel
3 Juil 2015Et oui, je suis particulièrement d’accord sur le fait qu’il nous convient de monter un bon dossier tout en faisant preuve d’un bon profil afin de séduire la banque. Toutefois, il faut rester réaliste dans le sens si vous avez un budget moyen, une capacité de solvabilité assez faible, votre dossier ne passera jamais.
Thomas N
8 Juil 2015Encore un article très instructif ! Le taux d’endettement est effectivement un indicateur très important pour le banquier, il faut à tout prix le minimiser… Au delà des chiffres, l’attitude joue un rôle très important et l’aspect commercial également, il faut savoir se vendre tout simplement.
Pierre et vacances investir
30 Déc 2015J’ai été séduit par ton billet ! Les conseils que tu donnes sont super, c’est vrai qu’il faut retourner le projet à son avantage et le vendre à son banquier, alors pourquoi ne pas lui proposer de faire parti du projet !. Je suis actuellement sur un projet immobilier, je recherchais des conseils car j’ai rendez vous dans 3 semaines pour présenter mon projet à la banque!
Merci de vos conseils avisés!
Estimation immobilière toulouse
13 Juin 2016Pour convaincre le banquier, simplement lui montrer que l’on a quelques liquidités et de préférence sur un compte de sa banque mais aussi mettre en avant les estimations immobilières réalisées jusque là.