Voici quelques mois déjà, je vous proposais de suivre un projet d’investissement dans un immeuble de rapport, dans les détails, que ce soit sur le plan financier ou sur la phase de réalisation des travaux. Ce projet s’est achevé il y a quelques jours à peine avec la mise en location de l’appartement du 2ème étage (Seul qui était vide puisque juste terminé). Dans cet vidéo, nous ferons un petit retour en arrière sur le plan financier, nous reviendrons également sur toutes les étapes du projet et vous découvrirez le résultat final en images.
Bonne vidéo à tous
N’hésitez pas à laisser vos remarques et vos questions sur ce projet en laissant un commentaire ci-dessous.
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Roux Pascal
9 Jan 2013Bonjour Etienne,
Félicitation pour cette magnifique réalisation.
Je réalise le même genre d’opération dans des villages autour d’Angers.
Avez vous demandé un permis de construire ou une déclaration de travaux?
Cordialement
Pascal
Etienne BROIS
11 Jan 2013Bonjour Pascal,
Oui, nous avons fait une déclaration de travaux pour la création de l’appartement au dernier étage, la mairie de Bécon les granits a répondu très rapidement et favorablement, c’est presque toujours le cas s’il n’y a pas beaucoup d’impact sur l’environnement immédiat, ici création de 4 velux et une toiture neuve !
Lilietjb
9 Jan 2013Merci pour cette vidéo plus complète que la précédente. J’aurai bien aimé avoir plus d’informations chiffrées: connaître le prix des 3 loyers après travaux par exemple, la taxe foncière et le déficit foncier créé avec cet immeuble.
En tous les cas c’est un très beau travail. Félicitations à l’heureux propriétaire!!!
Etienne BROIS
11 Jan 2013Les appartements sont loués en l’état au RDC et au 1er à des prix inférieurs au marché, soit 310 et 316 euros hors charges. Pour le dernier, nous sommes à 410 euros HC. Au final, il reste 2 appartements à rafraichir et à louer entre 380 et 450 euros, nous ne sommes pas en phase de location optimale pour le moment car il reste un budget à consommer pour les 2 autres appartements.
Stéphane (le propriétaire)
11 Jan 2013Bonjour.
Merci pour votre commentaire.
En ce qui concerne la taxe foncière, elle se montait à 500€ pour 2012, mais il n’y avait alors que deux appartements.
Pour 2013, nous attendons le retour du courrier des impôts, mais on nous a donné une estimation de 700€ au total.
cordialement.
Marjorie@Histoire à Vivre
9 Jan 2013Bonjour,
Magnifique projet, bravo !!
Et très belle vidéo. C’est fou comme un simple vieux grenier peut devenir un beau logement ! Je vois que c’est la « mode » des couleurs foncées et vives, telles que le rouge 🙂
Dans quel département es-tu ? Les prix des loyers, comparé à chez moi en Haute-Savoie, sont archi bas ! Très joli paysage, en tout cas.
Encore félicitations !
Marjorie
Paul@argent
9 Jan 2013Bonjour,
Du très bon boulot ! Je n’ai pas vu dans la vidéo le temps que prend une opération comme celle-ci ? Environ 6 mois ?
L’appartement une fois terminé donne envie d’habiter dedans.
De plus pour un budget final de 155k environ on se retrouve avec 3 appartements loués !
Encore bravo et merci.
Paul
Stéphane (le propriétaire)
11 Jan 2013Bonjour.
Merci pour vos commentaires.
Les travaux ont commencé début juin et les derniers détails ont été réglés la première semaine de décembre.
Nous espérions pouvoir mettre le bien en location début voire mi septembre, mais les conditions météo ont ralenti les travaux de réfection de la toiture.
Cordialement.
Benjamin
9 Jan 2013Bravo pour cette opération !
question : est-ce que les honoraires de recherche comprennent aussi le suivi du chantier ? Sinon, commment cette prestation a-t-elle été rémunérée ?
Bien cordialement
Etienne BROIS
11 Jan 2013Non, les honoraires se limitent à la recherche, l’évaluation financière, les calculs de budget et la mise en relation avec les artisans. Le suivi de chantier est assuré par un des artisan qui fait également la maitrise d’œuvre.
La maitrise d’oeuvre, habituellement réalisée par des architectes pour des projets plus importants, a été facturé par l’artisan dans son devis.
Maxime
9 Jan 2013Bravo Étienne pour cette magnifique synthèse !
Une question au niveau décoration.
Je pense que les couleurs donnent de la vie à un appartement.
Mon propre salon est rouge et gris.
Pourtant, tout de que j’ai lu sur le Home staging déconseille des couleurs contrastées comme celles-ci, en justifiant que cela empêche les personnes de se projeter dans leur nouvel environnement.
Quel est ton propre avis sur ce point?
Bien cordialement.
Maxime
Bassam
9 Jan 2013Bonjour,
félicitation pour cette belle opération. Je ne connais pas le coin, est-ce que tu as trouvé facilement des locataires?
Cordailement,
Bassam
Stéphane (le propriétaire)
11 Jan 2013Bonjour.
Notre immeuble est en gestion dans une agence.
Nous n’avons pas eu à gérer cette phase (si ce n’est se mettre d’accord sur le montant de la location avec la conseillère).
Cependant, l’annonce a trouvé preneur deux jours après sa mise en ligne.
cordialement.
InvestMan
10 Jan 2013Salut Etienne, belle vidéo, merci. Comme Pascal, je me pose la question relative au permis de construire. Est-il nécessaire dans ce cas ?
Stéphane (le propriétaire)
11 Jan 2013Bonjour.
Pour les travaux, une simple déclaration de travaux a été nécessaire dans ce cas précis.
Mais, pour le savoir, j’ai simplement contacté la mairie locale, exposé mon projet et ils m’ont orienté sur la déclaration adéquate.
Cette démarche m’a semblé nécessaire, ne serait-ce que pour savoir si le bâtiment se trouvait dans une zone de monuments historiques.
Dans mon cas, la seule exigence de la mairie a été la taille des ouvertures qui devaient être standards.
Roux Pascal
12 Jan 2013Bonjour Etienne, boujour Stéphane.
Serait-il possible d’avoir un chiffrage poste par poste de cette très belle réalisation?
Comme toi Etienne, je pense qu’ il y a de la demande dans des villes de moins de 3000 habitants lorsque les prestations sont au top.
Pascal
Etienne BROIS
12 Jan 2013Bonjour Pascal,
En ce qui concerne le chiffrage précis, je préfère garder ces chiffres pour mes formations et ce n’est pas l’objectif du blog de détailler les devis des professionnels avec qui nous travaillons. En ce qui concerne la demande locative, en effet il faut bien réaliser que nous n’avons pas besoin de 10 000 locataires potentiels par moi comme Paris pour louer un appartement, il suffit de quelques demandes par mois et d’être l’offre la plus intéressante.
Si les logements ne sont plus au goût des locataires, en effet, il vaut mieux avoir beaucoup de monde… c’est la raison pour laquelle on trouve beaucoup de logements médiocres qui se louent sur Paris alors que ces mêmes logements restent vide en province.
Donc oui, en effet, les prestations doivent être au top !
max@taux immobilier
26 Jan 2013Un TEG à 4,27% très intéressant par rapport à la durée du pret, n’est-ce pas ??
Très beau projet et c’est bien de synthétiser tout ça en vidéo 🙂
karl
1 Juin 2014Bonjour tu dois te faire avoir par les impots avec
tous les investissements immobiliers que tu fais?
Etienne BROIS
1 Juin 2014Effectivement, plus on s’enrichie, plus les impôts tombent, d’où l’intérêt de bien maitriser l’optimisation fiscale via des mécanismes de SCI à l’IS ou de déficit foncier via les travaux.
On a rien sans rien et payer des impôts me semble un bon marqueur de son enrichissement… contrairement à ceux qui prônent la défiscalisation à tout prix.