Investir dans un immeuble locatif via une SCI à l’IS ! (Partie 2)
Dans cette 2ème partie vous allez découvrir les principes importants du montage en SCi à l’IS pour l’investissement dans un immeuble locatif ou plusieurs appartements.
Vous pouvez retrouver la première partie de cette vidéo à cette adresse.
Bonne vidéo
Transcription de la vidéo
PRINCIPE n°5 : Flexibilité et transmission du patrimoine
Alors le prochain principe, le cinquième principe c’est la flexibilité et la transmission. En fait, la transmission c’est quelque chose qu’on va voir après quand on commence à avoir un peu de patrimoines. On va commencer à se dire : « tiens, ça serait pas mal si je pouvais le transmettre à mes enfants, mais tout en pilotant quand même l’immobilier, donc je reste gérant ! »
Je sais ce que je fais et au fur et à mesure, il y a tout un tas de choses qu’on peut faire, on peut donner des revenus temporaires aux associés qui peuvent être nos enfants par exemple. Donc s’ils font des études c’est quelque chose qui peux être intéressant. Et surtout, bah on peut piloter l’immobilier de manière extrêmement pointue, donc on décide de tout.
Si l’on disparait, ça peut arriver, le gérant successif, ça peut être notre conjoint, enfin voilà, la personne avec qui on s’est associé va reprendre la gérance éventuellement. Donc si on a des enfants par exemple, des associés mineurs, ce qui ne se fait quand même pas mal, bah en fait, on va pouvoir piloter à leur place et donc ils n’auront pas vraiment droit de regard en tout cas sur la gestion. Donc ça c’est un plus, la flexibilité et la transmission de patrimoine et des immeubles locatifs.
Fonctionnement des SCI avec une holding
Là, je ne vais pas parler de Holding, mais l’idée c’est vraiment ça, c’est qu’on a une SCI, on a une holding de tête et puis d’autres SCI. Certaines sont en fonctionnement depuis longtemps donc elles ont du cash. D’autres elles ont besoin de cash, donc on va faire remonter vers la holding et redescendre vers une autre SCI.
On peut faire ce qu’on veut. On peut aussi, pour ceux qui veulent des revenus, verser des dividendes un peu plus tard. C’est-à-dire qu’en fait, pendant 10 ans, on ne se verse pas de dividendes, on laisse à l’intérieur de la SCI et on va glisser vers le moment de la retraite, vers le moment où on arrête de travailler, donc une fiscalité plus faible et à ce moment-là, ces dividendes vont être versées.
Donc il y a toujours beaucoup de flexibilité, on peut se verser exactement quand on veut, il faut évidemment le justifier à l’administration fiscale, c’est pas très compliqué. Au final, l’idée c’est vraiment de pouvoir piloter sa SCI comme on veut, de pouvoir vendre un bien dedans, le racheter. On va pouvoir comme ça transmettre tout ou une partie aux associés, aux enfants, c’est vraiment très flexible.
PRINCIPE n°6 : Le décalage dans le temps de la trésorerie
Le 6ème principe est le plus importants, c’est tout simplement le décalage dans le temps de la trésorerie. Par exemple, vous avez un super boulot, 100 000€ par mois de revenus, la SCI à l’IS est vraiment tout indiquée pour vous.
Pourquoi ? Parce qu’on va, pendant ce temps-là construire un patrimoine, on va pouvoir faire un un immeuble locatif, deux immeubles, cinq appartements dans une SCI, des garages. Vous pouvez vraiment faire ce que vous voulez. Mais ces toutes les SCI vont être indépendantes, elles seront juste reliées via la holding. Elles seront indépendantes dans le sens où, si vous n’avez pas besoin de revenus vous les laissez à l’intérieur des SCI ou de la Holding. Par comparaison, quelqu’un qui est à la tranche à 41%, s’il achète en direct, 56,5% des revenus vont disparaitre (41% plus la CSG-CRDS).
Comment éviter le cash-squeeze ?
En plus ce sont des revenus qu’il n’a pas dans la poche, on paye sur de l’argent qu’on n’a pas parce qu’on le rend à la banque pour rembourser le capital. Donc, de cette façon avec la SCI à l’IS, on va pouvoir décaler dans le temps les revenus. On conserve les revenus du salaire, mais on ne prend pas de dividendes de la SCI. Si on quitte son travail pour faire une année sabbatique par exemple, un tour du monde, là on va vraiment avoir quelque chose de très intéressant car on va prendre des dividendes. Ces dividendes seront alors très faiblement imposé, et c’est ce qu’on souhaite.
Donc on va pouvoir comme ça remplir si jamais on est à 14, on va remplir la tranche à 30% et on se dit tiens 41%, ça ne m’intéresse pas. Celui qui est déjà à 41, lui, il n’a vraiment pas le choix, c’est vraiment un outil qui est utile pour ça. Et donc ce décalage dans le temps des revenus va avoir un effet d’optimisation des revenus parce qu’en fait, ils vont moins être taxés plus tard, retraite. Généralement les retraites c’est moitié, voire beaucoup moins. Quelqu’un qui gagne aujourd’hui 10 000€, en retraite, il peut espérer avoir à peu près 2 000. Et c’est assez incertain sur le temps.
Donc ça, c’est vraiment le principe, je dirais le plus intéressant. La SCI à l’IS n’est pas du tout indiquée pour celui qui a du cash, qui va investir dans l’immobilier pour générer des revenus. S’il passe en SCI à l’IS, ce ne sera pas aussi intéressant que le régime commun en direct. A ce moment là, on va avoir des revenus fortement fiscalisés.
Les dividendes sont plus coûteux que les revenus fonciers !
On sait que le passage par les dividendes a toujours un coût supérieur que les revenus fonciers classiques. Donc, pour quelqu’un qui veut garder son immeuble locatif et fortement taxé, la SCI à l’IS est parfaite. Pour celui qui veut investir sur le long terme, mais qui a besoin de revenus immédiats, là il va falloir faire les calculs. Je vous invite à prendre contact avec un expert comptable spécialisé dans l’immobilier.
Alors évidemment, il y a des inconvénients, comme par exemple la sortie (vente de l’immeuble locatif). Si jamais vous êtes en SCI à l’IS, et que vous avez amorti pendant 30 ans, l’amortissement est pris en compte dans la plus-value. Exemple, vous achetez un immeuble locatif 200 000 euros et vous le vendez 300 000 euros. Si vous avez amorti la totalité du bien, la valeur comptable de ce bien est de 0. En fait, c’est la valeur du terrain, c’est-à-dire dans notre cas 20 000.
Alors le calcul de la plus-value est simple, on a le prix de vente moins le prix d’achat. Le prix d’achat est la valeur comptable(20 000€). On se retrouve alors avec une plus-value de 280 000€. Comment traiter cette plus-value ? Cette plus-value est une plus-value professionnelle, elle est intégrée à l’intérieur de la SCI.
Liquidation de la SCI
On va payer l’impôt sur les société (30% en moyenne) à l’intérieur même de cette SCI. Une fois que cette SCI a récolté le fruit de ce montant-là en fait il va falloir le sortir. Ensuite on va tout simplement liquider la SCI si on ne la conserve pas pour en tire pas des revenus régulier. On la liquide donc immédiatement. Tout ce montant-là vient se rajouter, après abattement, à un dividende exceptionnel, ce qui va faire grimper l’impôt.
Comparaison entre direct et SCI à l’IS
Pour résumer un peu la situation, on va présenter la chose de la manière suivante :
- En immobilier locatif en direct, on va être taxé tout le long du parcours de l’investisseur. Pendant 20 ou 30 ans, on va avoir des revenus fortement taxés (56% et plus, si on est à la tranche à 41%). En fait, ça va vraiment impacter le cash-flow qui disparait, puisque l’impact fiscal est fort.
- Avec les SCI à l’IS, on peut faire un immeuble locatif ou 2, 3, 10 projets à la fois sans impact. On va être très peu de fiscalisé pendant ce temps-là. on va avoir un cash flow intéressant si jamais vous êtes sur un projet d’immeuble locatif à 8 ou 10%. Le cash flow sera beaucoup plus simple à obtenir. Ce cash flow va permettre de ne pas sortir de l’argent à titre personnel et d’être très peu taxé. Cela permettra d’éviter le cash-squeeze.
Voici l’idée ! on va nous perdre entre 30 et 40% du prix de vente. Au final on va payer d’un seul coup tout ce qu’on n’a pas payé pendant toutes ces années. En faisant de l’optimisation, en ne liquidant pas la SCI à la fin, on se retrouve à avoir quelque chose qui est beaucoup plus intéressant financièrement en SCI à l ‘IS qu’en direct. Par contre, au moment où on a l’argent dans la poche, on se retrouve à devoir payer une grosse somme. C’est toujours assez frustrant, mais en réalité, c’est une solution efficace. En effet, les projets d’immeuble locatif peuvent être accumulés plus facilement.
Une sortie plus douloureuse en SCI !
On perd un bon tiers de ce prix de vente, mais c’est le prix de la tranquillité. Ceci nous a assuré une certaine tranquillité. Le facteur tranquillité est pour moi quelque chose de très très important et qui vaut vraiment, il faut mettre dans la balance des plus et des moins. Autre point important, on va se retrouver à avoir la possibilité de transmettre ce patrimoine et une fois qu’on fait une donation, en fait, on va purger cette plus-value. Donc c’est un gros plus à tous les points de vue.
La fiscalité est normale, les locataires nous ont permis de construire un patrimoine, c’est normal qu’il y ait un retour d’ascenseur.
Il y a un autre point négatif avec les SCI, c’est le coût des experts. Quand on est en SCI à l’IS, il faut un expert comptable, il faut faire un montage de SCI ce qui coûte un peu d’argent, c’est autour de 2 500€ à peu près. Et chaque année, c’est entre 500 et 1 000€ pour l’expertise comptable, c’est-à-dire pour faire les comptes.
Le coût de l’expert-comptable est compensé !
C’est un argument qui n’est pas forcément tout à fait vrai ! Lorsqu’on est vendeur, l’historique complet de l’immeuble locatif et les bilans de la SCI, sont un sacré plus. L’immeuble locatif est plus facile à vendre, car le projet est sécurisé. L’acheteur est en confiance, le prix de l’expert-comptable se retrouve dans le prix final. C’est en quelque sorte un rapport d’expert qui dit que tout va bien, ça se loue bien. Évidemment, il faut que les comptes soient bons et que l’immeuble locatif ce soit loué sans problème.
La SCI à l’IS est adaptée à quelqu’un qui veut investir, grossir, et construire un patrimoine assez important. Ceci lui permet d’avoir des revenus à la retraite un peu plus importants que ce qu’il aura en temps normal. Il pourra conserver son patrimoine ou le transmettre éventuellement. En réalité l’immobilier c’est une affaire de long terme, une fois le crédit éteint, tout roule ! C’est une machine à cash immédiate et des revenus à vie.
Cash-flow plus neutre = risque de cash-squeeze écarté !
Donc la SCI est vraiment un outil utile ! Le cash flow ne fait pas tout, je développerais dans une autre vidéo. Avec une SCI à l’IS on va se concentrer sur un impact fiscal minimal pendant la durée de détention. Il est vrai qu’à la fin, si on sort du projet, on devra payer un peu !
La SCI à l’IS est un outil parfait pour maitriser des projets immobiliers multiples (immeuble locatif ou appartements multiples). C’est parfait pour ceux qui veulent acheter des dizaines de garages ou qui veulent collectionner les appartements. Que ce soit en coloc ou même pour un immeuble locatif la SCI à l’IS est un outil indispensable à maitriser. La SCI est très stable dans le temps, on est entouré d’experts en permanence, c’est un gage de sécurité.
Conclusion
Au final, créer une SCI ou une holding nous rend plus crédible vis-à-vis des banquiers. Ce type de montage nous permet d’atteindre plus facilement notre objectif de patrimoine. Je voulais faire ce point-là sur la SCI à l’IS parce que c’est peu connu et un petit peu technique. Je vous invite à prendre contact avec un expert comptable compétent pour pouvoir travailler là-dessus.
Vous êtes très certainement concerné si :
1) vous êtes fiscalement exposé(fin de tranche à 30%, 41% et tranches supérieures)
2) vous êtes à la rechercher d’une certaine tranquillité sur la durée de votre projets d’immeuble locatif ou d’appartements multiples.
3) vous êtes à la recherche d’un cash-flow le plus neutre possible
4) vous avez l’intention de conserver votre patrimoine d’immeubles locatifs
Voilà, je vous dis à très bientôt dans une nouvelle vidéo ! Au revoir !
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Collinous
3 Nov 2016Bonjour
Merci pour ce retour intéressant.
Pourquoi ne parlez vous pas du statut lmnp au réel qui cumule les avantages de la sci is (amirtissement) sans les inconvénient (pas de prise en compte de l’amortissement dans le calcul de la plus value à la revente)?
Cordialement
Liotaud
6 Nov 2016Bonjour,
Je me permets une réponses courte. Tout simplement parce que le LMNP n’encapsule pas les revenus immobiliers indépendamment de votre IR, ils impacteront directement votre IR et vous pairez donc plus d’impots.
Et je ne parle pas des problèmes de transmission, d’indivision et autres.
Rudy
Marie
3 Nov 2016Bonjour Etienne,
Merci pour cette vidéo très intéressante. Vous évoquez brièvement la question de la holding en complément de la SCI à l’IS, pouvez-vous en dire un peu plus sur cette question et expliquer un peu ce que vous entendez par ce montage?
Merci d’avance.
Michel
3 Nov 2016Bonjour, superbe vidéo! La Sci dans l’ancien, est-ce que cela a du sens ? Je réfléchis pour mon patrimoine (pas d’emprunt dessus). Merci. Michel.
Marleen
3 Nov 2016Merci pour le partage de ces connaissances!
C’est très intéressant et clair
CJ
4 Nov 2016Bonjour
je n’arrive pas a trouvez un expert comptable expert dans l’immobilier de ma région
avez vous des adresse dans les Ardennes .
Je suis très fortement imposé a IR pour mes 40 Appartements.
Je suis bloquée je pense tous vendre pouvez vous m’aider.
Cordialement 06.30.89.88.14
CJ
Tonio
4 Nov 2016Bonjour Etienne,
Merci pour ces 2 vidéos claires et concises. J’aurais quelques questions pour approfondir certains points.
1/ Peut-on créer une SCI à l’IS pour un immeuble que l’on possède déjà et sur lequel on est imposé en revenus fonciers ?
2/ Comment peut-on faire travailler la trésorerie de la SCI IS ? Vous parliez d’or dans la vidéo mais peut-on envisager des actions, des OPCVM etc. sur un CTO ?
3/ Si je comprends bien, l’intérêt est de créer autant de SCI IS que l’on a d’immeubles afin de minimiser les bénéfices et rester si possible sous la barre des 38120 €. Le FISC autorise-t-il une telle « optimisation » ?
4/ Quel est l’âge minimum pour être associé à une SCI IS (je pense à mes enfants mineurs) ?
Sebastien
1 Fév 2017Bonjour j’aimerais savoir comment peut on ce verser un complément de revenus sans trop ce faire taxé par l’état ?
Car l’sci est une affaire de long termes si je comprends bien
Etienne BROIS
1 Fév 2017Bonjour Sébastien,
Si tu achètes un immeuble cash, l’idée est de créer une SCI à faible capital et de faire un apport en compte courant d’associé qui sera remboursé au fur et à mesure sans aucune taxation lorsuq’il y a de la trésorerie.
Voilà une bonne astuce !
Etienne
Sebastien
4 Fév 2017Merci
Connais tu un confrère dans le sud de la France exemple Toulouse ou pas loin pour trouvé des biens immobiliers ?
Etienne BROIS
4 Fév 2017Bonjour Sébastien,
Non, je ne connais personnes à Toulouse pour le moment
Bonne journée
Etienne
Sébastien
4 Fév 2017Ok Étienne, as tu des conseils pour un première investissements en termes de régime fiscal stp
Eric
29 Juin 2017Bonjour Etienne,
Je viens de créer ma première SCI IS avec un petit immeuble de 6appartements.
Je pense grossir rapidement mais je ne maitrise pas la « Holding ». Quand faut il la créer? Comment dois je monter cette première SCI IS dans la Holding?
MErci pour ton site.
DFG2
9 Août 2020Bonjour Eric, Je suis dans le même cas que vous : j’ai créé une SCI à l’IS pour un immeuble de 5 appartements et garages et avais un autre bien locatif en nom propre IR aujourd’hui fortement taxé. J’envisage une 2ème SCI IS pour ce bien et une holding qui chapote le tout mais cela devient compliqué pour moi… A dispo pour échanger si vous avez progressé depuis juin 2017
djiva
27 Mar 2018Je possede une SCI qui était IR avec avec 6 appartements.L’année dernière n’arrivant pas à louer un apartement le futur locataire m’ a démandé de le meubler. Donc j’ai louer pendant 7 mois c’est appartement meublé. L’adminitastion fiscale m’a basculé en IS d’office. Je n’ai bénéficier d’aucun amortissement et je n’ai plus
de crédit sur ces appartements. Comment puis-je revenir à l’ancien statut?SVP repondez moi…
Eddie
6 Oct 2018Bonjour,
D’abord merci pour toute vos videos et conseilles,
je vousdrais savoir si il est possible de louer sur 1 an en meublé en SCI à l’IS ?
Si la durée minimum est de 3 ans (sci familiale) ou 6 ans alors une SCI à l’IS n’est pas adapté à l’achat d’une chambre de dbonne ou d’un petit studio d’etudiant car un bail de 6 ans n’attirerai pas d’etudiant ? Quen pensez vous ?
La SCI à l’IS n’est donc adapté qu’a l’achat de T2 pour des famille qui cherchent la srtabilité sur 6 ans ou de locaux commerciaux ?
Est il même réaliste de vouloir trouver un locataire pour louer une chambre de bonne avec un bail de 6 ans ?
Etienne BROIS
14 Oct 2018Bonjour,
Le bail est de 3 ou 6 ans, mais le locataire peu partir avec un préavis de 1 à 3 mois, aucune soucis !
Paul
26 Nov 2018Bonjour,
d’abord merci de toutes ces informations,
je voudrais savoir si vous utiliser une holding en Societé Civile à l’IS ou plutôt une SARL ou SAS à l’IS ?
Merci 🙂