Je n’ai pas été très actif sur le blog ces 2 derniers mois et il y a une raison toute simple à cela, plus une minute à moi ces derniers temps. Ce n’est pas pour ça que je ne vous prépare pas quelques surprises pour le début d’année 2014. Je vous en parlerai dans le prochain article si vous le voulez bien.
La raison pour laquelle je n’ai pas une minute à moi, c’est que nous voyons clairement une évolution du marché immobilier du Maine & Loire. Le rendement des immeubles de rapport retrouvent des niveaux acceptables dans le Maine & Loire (8 à 10%) et les beaux immeubles commencent à sortir du bois ! Les vendeurs acceptent maintenant de vendre à des prix raisonnables (800 à 1 200 euros/m²). Les rendements qui étaient à un niveau trop faibles retrouvent des couleurs !
Des rendements trop faibles jusqu’à 2012
En réalité, le marché était très difficile pour les investisseurs jusqu’en 2009-2010 : peu d’immeubles, des rendements souvent trop faibles (5 à 6% seulement) et beaucoup de particuliers décidés à acheter coûte que coûte. En 2011 et 2012, les clients se sont fait plus rares et les immeubles plus nombreux, mais nous avons vu apparaître un blocage du marché immobilier de manière générale, car les prix restaient trop élevés. Seules les belles affaires à des rendements raisonnables (minimum 7 à 8%) se sont vendues.
Hausse des stocks, baisse des prétentions
Aujourd’hui, dans le seul département du Maine & Loire, environ 500 immeubles de rapport sont à vendre, et sur ces 500 immeubles, quelques dizaines seulement sont au bon prix. Avec la crise, la hausse de la fiscalité et la raréfaction des acheteurs capables de financer leurs projets, les vendeurs commencent à devenir raisonnables en terme de prix (800 à 1 200 euros par m²).
Des beaux immeubles arrivent maintenant sur le marché.
Autre phénomène, les personnes qui partent à la retraite veulent vendre leur immobilier pour profiter un peu plus et gérer un peu moins. En conséquence, des immeubles qu’il serait impossible de trouver en temps normal arrivent sur le marché, et vu le faible nombre d’acquéreurs potentiels, les vendeurs motivés doivent proposer un bon prix pour vendre.
Certaines agences immobilières en difficulté
Avec le ralentissement des ventes de maison individuelle, la baisse du nombre d’acquéreurs solvables et la crise, les agences voient leur chiffre d’affaire chuter de manière importante, ce qui donne lieu à une concurrence plus rude entre les agences. Cette situation de crise dans les agences favorise la négociation, c’est pour eux une question de survie parfois.
Quel est le bon prix pour un immeuble
Il existe plusieurs méthodes de valorisation d’un immeuble de rapport, mais la plus appliquée est la « méthode par capitalisation », c’est-à-dire qu’on estime le prix de l’immeuble en fonction des revenus locatifs et des travaux à réaliser. Aujourd’hui, dans le Maine & Loire, la cible en terme de rendement est à 10% brut, c’est à dire 10 000 euros de revenus par an pour un immeuble à 100 000 euros (travaux inclus).
Pour les biens de qualité, sans travaux, bien situés, dans les grandes villes comme Angers, on peut accepter du 8% et au contraire, si le bien est dans une plus petite ville, avec quelques travaux à prévoir, alors il est préférable de viser les 11 à 12%.
Des marges de négociation de plus en plus importantes
Avec la raréfaction des acheteurs solvables, la multiplication des biens à vendre, une concurrence de plus en plus acharnée entre les agences, on assiste à un phénomène nouveau : les agences s’appliquent à négocier le prix de vente avec les vendeurs, ce qui nous permet de faire des offres acceptables pour les vendeurs et à des prix intéressants pour les acheteurs.
Une méconnaissance de l’immobilier locatif pour les agences
Malheureusement, seuls les agents immobiliers les plus expérimentés savent évaluer un immeuble au bon prix, et si ce n’est pas le cas, comment expliquer à un vendeur que l’agent immobilier s’est trompé de 50%… dans ce cas, aucune négociation n’est possible, il ne nous reste plus qu’à attendre 1 ou 2 ans. Autre point, certaines agences mettent le bien en vente au prix que le vendeur souhaite. Evidemment, cette méthode est très mauvaise, puisque le vendeur va fixer le prix de manière arbitraire en fonction de ses besoins financiers et non en fonction de critères plus objectifs.
De belles opportunités à venir
De plus en plus d’immeuble à des prix compétitifs et je ne vais pas m’en plaindre, bien au contraire, il faut prendre le travail tant qu’il est là ! L’avantage en ces temps troubles pour l’économie, c’est que les vendeurs sont sur-fiscalisés, ils pensent que l’immobilier va baisser dans les années qui viennent (ce qui rejoint ma propre analyse), ils sont alors dans une phase de doute et la négociation est d’autant plus facile.
Comme la vague des années 80, nous assistons à un changement de main de l’immobilier d’investissement, et les années qui viennent représentent une formidable opportunité pour les investisseurs qui souhaitent se positionner. L’immobilier est probablement en crise, et c’est pour cela que le moment est parfaitement choisi pour investir,en faisant bien attention d’acheter au bon prix bien entendu.
Dans le prochain article, je vous parlerai de la création de notre toute nouvelle formation en immobilier…
N’hésitez pas à commenter cet article et à nous donner votre vision sur votre propre marché immobilier local.
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Jul75
9 Déc 2013Tout à fait d’accord avec ce point de vue que je constate aussi dans le Sud-Ouest :
– des gens qui partent à la retraite et qui vendent (étonnant en un sens car l’immeuble de rapport est aussi un bon moyen de compléter sa retraite)
– des agents immobiliers beaucoup plus attentifs aux arguments des vendeurs qui me disent-ils « ne sont pas encore prêts à entendre ce discours mais sont néanmoins curieux de comprendre des prix offerts bien en deçà des prix qu’ils demandent »
– beaucoup de vendeurs encore crispés sur des prix irréalistes mais qui se retrouvent contraints à des concessions lorsqu’ils voient passer des mois sans offres
– quelques rares agences qui n’ont rien compris à ce marché et qui valorisent les immeubles en multipliant la surface habitable par le prix au m2 d’un appartement seul (dans ce cas-là, comme dit l’article ci-dessus, passez votre chemin et revenez quand le vendeur aura compris qu’il a perdu des mois, voire des années à cause de « professionnels » non spécialistes)
2 conseils dans votre recherche :
– tenir à jour un tableau avec par ligne les caractéristiques du bien (lots, surfaces, travaux ou pas, circonstances de la vente), les coordonnées du contact, les actions entreprises et les indicateurs indispensables (prix au m2, taxe foncière, rendement brut…)
– bien se renseigner sur l’environnement immobilier local (prix au m2 à la vente et à la location, spécificités liées à la commune comme par exemple l’obligation de création de parkings lors de la création de lots…)
J’ai pu ainsi me rendre compte au bout de quelques semaines de recueil actif d’informations du contexte local et ainsi accélérer le tri entre mauvaises affaires évidentes et bonnes affaires potentielles. Au point parfois d’en savoir plus que certains agents immobiliers sur place !
Bonne recherche à tous !
Guillaume
10 Déc 2013« Au point parfois d’en savoir plus que certains agents immobiliers sur place ! » LOL çà c’est pas très difficile !
Tu parles du Sud Ouest, ou çà exactement?
ducretet49
9 Déc 2013Bonjour Etienne,
Très bon article.
Je suis heureux de constater de n’être pas le seul à mettre aperçu de la baisse du prix des immeubles de rapport dans la région angevine.
Bon d’accord! c’est ton metier.
Je viens de trouver un immeuble avec un rendement de 16% brut après avoir tout refait à neuf (même la toiture).
Je confirme donc qu’il y a des supers plans en ce moment.
A bientôt
Pascal
Guillaume
10 Déc 2013Excellent article Étienne ! Je partage à 100% tes points de vue et je constate exactement la même tendance en Gironde.
Chez nous aussi les soldes ont commencés et elles sont aussi accélérés grâce à l’abattement exceptionnel de 25% sur la plus value à condition de vendre avant le 30 Juin 2014.
Messieurs les vendeurs d’immeuble de rapport, il y a urgence de vendre !!!
Moi aussi, je me bat tous les jours contre des soit disant pro de l’immobilier, pourtant j’en fait partis, la différence c’est peut être que je suis investisseur avec tout 🙂
Ne pas savoir répondre à des questions aussi basiques que le nombre de compteurs eaux et Edf, la taxe foncière et le détail précis des loyers encaissés lorsque qu’une agence propose un immeuble de rapport , c’est vraiment pas rassurant sur ses compétences. Moi aussi dans ces cas là je me demande comment ils ont fixé le prix de vente !!!
On se retrouve avec des sites d’annonce truffés d’immeubles de rapport à 3% brut !
Etienne BROIS
10 Déc 2013Merci Guillaume pour ton retour,
J’avoue que dans le 49, sur plusieurs dizaines de professionnels que je vois tous les jours, je dois avoir 3 ou 4 très bons pro qui savent estimer un immeuble au juste prix pour le propriétaire et le locataire.
Souvent, quand quelqu’un a donné un prix trop élevé aux vendeurs, le boulot est irrécupérable… mais parfois, on voit des choses étranges comme des vendeurs qui trouvent eux-même le prix fixé par l’agence bien trop élevé… L’avantage, c’est que les vendeurs ont également été investisseur à un moment, donc ils peuvent comprendre !
La Gironde, c’est un marché très tendu, à quel rendement brut tu peux arriver avec une bonne négociation ?
bon courage à toi !
Guillaume
10 Déc 2013Oui en effet la Gironde attire beaucoup.Les prix à Bordeaux sont devenus débiles, dès fois j’ai l’impression d’être à Paris !
J’ai arrêter de prospecter sur Bordeaux (pourtant j’y habite !)car les rendements sont minables, c’est plus un marché patrimonial…
Par contre dans des villes de 5 ou 10 000 habitants de Gironde, je trouve comme toi du 10% Brut et même parfois beaucoup plus. J’ai une opération en cours avec un client sur un immeuble de 3 lots à 16% Brut !!!
Les bonnes affaires existent dans toutes les régions de France, faut juste bien faire le trie et oser sortir des sentiers battus..ce n’est pas toi qui va me contredire 🙂
bertrand@capcime investissement
12 Déc 2013Il est vrai que l’on trouver des biens immobiliers à des taux de rendement très intéressant pour un investissement. mais la tendance attendue à la baisse pour 2014 ne s’avère pas réel pour le moment, les biens dans le neuf se font plus rares et les taux de crédit sont au plus bas, ce qui va équilibrer les prix.
Le hic qui pourra inverser la tendance c’est la continuité d’une fiscalité de moins en moins avantageuse pour les acquéreurs.
baptiste
27 Déc 2013merci pour cet article très complet ! Difficile de faire plus détaillé. Je l’ai lu avec une grande attention car je m’intéresse au marché immobilier du Grand Ouest !
Sylvie@optionsinfos.com
30 Déc 2013
Votre article est impressionnant et je vais du coup le faire suivre à une collègue qui semble être sur la même longueur d’onde que vous et je suis convaincue qu’elle m’en sera reconnaissante. J’ai l’occasion de passé à Gironde l’année dernière. C’est vraiment un endroit chic mais la concurrence y était déjà ardue, entre Agences par exemple c’est qui entraîne peut être la baisse des rendements ces derniers temps. Je connais beaucoup d’ami qui abandonnent déjà leurs activités dans ce domaine. Souhaitons que ce ne sera pas le cas pour cette nouvelle année. Joyeux Noël et bonne année à vous tous
Tanguy
8 Jan 2014Bonjour à tous,
@ Etienne, merci pour ce très bon article qui nous redonne de l’espoir de pouvoir faire une bonne opération immobilière en 2014.
@ Guillaume, je serais bordelais dans un mois (actuellement sur en Angleterre) et à la recherche d’une opération immobilière à faire ! Tu peux me contacter sur t.caradec@free.fr pour que l on échange si tu veux.
lucas
20 Sep 2015Merci pour L’article. Et aussi Merci a jul75 pour votre commentair. Je suis tout a fait Tout à fait d’accord avec les point que vous dites
optionmag.fr
11 Jan 2016Excellent article, et même malgré la crise actuelle, le contenu est toujours d’actualité
optionmag.fr
11 Jan 2016Excellent et malgré la crise toujours d’actualité