Avec les réformes des retraites qui se profilent, la tendance est à l’investissement immobilier, mais pas n’importe où ! Avec la hausse de la fiscalité et la baisse des rendements, les Français envisagent de plus en plus d’investir outre-Atlantique et nos cousins au Canada représentent une terre d’accueil qui attire la population de l’Hexagone.
Peut-on investir au Canada à distance ?
Si vous décidez d’investir dans l’immobilier au Canada, vous pouvez percevoir des revenus de location sans y être résident. Il faut cependant respecter certaines règles de conformité fiscale, sinon vous pourriez rencontrer des difficultés lors de la vente de vos biens.
Mais concrètement, comment ça se passe ?
À titre de non-résident, vous devez d’abord demander un certificat de conformité lors de la disposition d’un bien canadien imposable. La plupart du temps, un non-résident qui perçoit un revenu de location est redevable d’impôts au Canada à un taux de 25 % calculé sur le montant brut du loyer perçu pendant l’année se terminant au 31 décembre. Aucune dépense liée à l’immeuble locatif n’est alors prise en considération, même s’il est déficitaire.
Mais en vertu de laLoi de l’impôt sur le revenu, le non-résident peut choisir d’être redevable d’impôts sur le revenu net de location, déductions faites des dépenses admissibles. Le taux d’imposition ne sera plus de 25 %, mais calculé à des taux d’imposition graduels similaires à ceux dont bénéficient les résidents du Canada.
Pas d’avantage fiscal de type SCI au Canada !
Lors de la vente, le Canadien sera imposé sur la moitié du gain en capital, selon sa fourchette d’impôt. Au Canada, contrairement à la France, il n’y aucun avantage fiscal équivalent à une SCI (Société civile immobilière) lors d’un investissement immobilier.
Qu’en est-il du marché immobilier ?
Comme en France, les prix des immeubles de rapport ont explosé ces dix dernières années et sont désormais très élevés par rapport au revenu net qu’ils peuvent générer. À Montréal, la valeur des immeubles a été multipliée par trois depuis 2001 et les taxes ont suivi l’inflation. Malgré tout, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit une remontée des ventes dès 2014 et dit s’attendre à une progression de 4,5 % de la revente.
Et au niveau de la location ?
En ce qui concerne les lois qui protègent les locataires, c’est au Québec où les locataires résidentiels sont les mieux protégés par la Régie du logement du Québec. Contrairement à la France, on ne peut pas exiger trois mois de loyer d’avance ou résilier le bail pour différentes raisons. Il faut toujours se présenter au tribunal de la Régie du logement en cas de litige.
Une loi très protectrice des locataires au Québec !
Par exemple, avant de pouvoir résilier un bail et expulser un locataire pour un motif valable, le propriétaire devra présenter une demande à la Régie du logement et faire la preuve qu’il a subi un préjudice sérieux. À titre d’exemple, il peut s’agir d’un locataire qui fait régulièrement du bruit, importune les voisins et ne paie pas le premier du mois.
En cas de retard de plus de trois semaines ou de retards fréquents sur le paiement du loyer, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l’éviction du locataire et des autres occupants. Si le loyer est toujours impayé le jour de l’audience, la Régie résiliera le bail.
Quand il y a changement de locataire, la loi québécoise permet à un propriétaire d’augmenter le loyer lorsqu’un nouveau locataire occupe un logement locatif. Avant la signature du nouveau bail, le propriétaire devra toutefois notifier au nouveau locataire le montant des loyers des 12 derniers mois précédant l’entrée en vigueur du nouveau bail, ce qui limite généralement les trop fortes hausses.
Comment ça se passe concernant mon emprunt et ma mise de fond ?
Côté financement, l’acquisition d’un immeuble locatif où l’acheteur ne sera pas occupant exigera une mise de fonds de 20 %. Pour les modalités d’emprunt, alors qu’en France la durée du contrat est égale à l’amortissement, au Canada le taux est seulement fixé pour la durée du « terme » et à un taux variable, souvent plus avantageux.
Une renégociation chaque année des taux de crédit !
Ainsi, un prêt immobilier sera généralement amorti sur 20 ou 25 ans, mais vous devrez renégocier le taux de votre prêt chaque année ou selon la durée du terme (2 ans, 5 ans, etc.). Il est possible de le fixer à tout moment advenant une hausse.
La durée du terme détermine le taux d’intérêt. Actuellement, un terme de 5 ans se négocie aux alentours de 4 %. Un terme de 1 an sera environ de 2 %. Si vous êtes un bon client qui paie régulièrement, avec de bons actifs, il y a généralement moyen de négocier un peu à la baisse.
Comment puis-je avoir accès aux offres immobilières ?
La meilleure façon de dénicher un bon immeuble de rapport au Canada est de faire affaire avec une agence immobilière. La plupart prélèvent des commissions lors de la vente, mais certaines comme DuProprio fonctionnent sans commission et leurs sites web sont dotés d’outils de recherche vous permettant de « visiter »des propriétés à distance.
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Touffail
14 Sep 2013Dans l’immobilier au canada, ce que je trouve intéressant est le fait qu’on peut s’appuyer sur les biens réévalués pour augmenter ses capacités d’emprunts. De plus, il y a moins de freins à l’investissement et le marché est dynamique.
Ludovic
15 Sep 2013Désolé mais aucun intérêt d’investir au Canada, alors que les prix sont au plus haut. Et qu’ils ne peuvent que baisser. En Espagne, en Grèce, au Portugal, d’accord. A la limite, aux USA. Pas au Canada.
Etienne BROIS
15 Sep 2013Bonjour Ludovic,
Je ne suis pas d’accord avec ça ! un investissement locatif ne puise pas sa rentabilité sur l’achat revente, c’est à dire que l’enrichissement trouve sa source uniquement sur le cash-flow généré. Si tes loyers remboursent tes mensualités et toutes tes charges, peu importe le prix de revente, puisque tous a été payé par les locations. Ce qui est important en revanche, et la je pense que l’on se rejoint, c’est qu’il faut effectivement un rendement minimum, ce qui est assez compliqué si les prix sont trop élevés.
Pour une résidence principale, si tu achètes cher en haut de cycle, la sortie (revente) peut-être douloureuse, car personne n’a aidé à rembourser les mensualités. Pour un locatif, le raisonnement ne peut pas être le même puisque l’investisseur ne paye réellement qu’une fraction du prix du bien sur la durée du prêt (10 à 30%), et récupère son investissement en 3 ou 4 ans après. Donc peu importe si le cycle est baissier ou pas !
J’ajouterai qu’un achat revente en ce moment, au Canada ou ailleurs reste une opération très risquée qu’il vaut mieux éviter… cela revient à jouer à la roulette ! Le cash-flow du locatif, rien de sûr pour moi !
Julia
2 Juin 2019Correct. De plus maintenant le parti libéral à mis une sur taxe de 15% pour les non résidents canadiens dans les meilleurs marchés immobiliers en Ontario donc plus aucun intérêt à mon avis. Quand aux USA encore fait il pouvoir s’y rendre quand on le souhaite. Ce qui n’est pas toujours le cas
Donc prudence !
Touffail
16 Sep 2013@Ludovic : Dans un investissement locatif, il n’y a pas que la baisse du prix du bien qu’il faut regarder
Il y a bien d’autres critères plus importants
damien
16 Sep 2013Ce sujet de l’expatriation de l’investissement immobilier est intéressant, mais je pense que comme tout investissement il faut maitriser son sujet.
Acheter en France est déjà dur à maitriser entièrement tellement il y a de la diversité au niveau fiscale, déduction… Dans mon cas, je préfèrerai acheter des biens près de chez moi et maitriser la location, les travaux…
Mais voir ailleurs, c’est aussi une vision intéressante car quant on a fait le tour de ses investissements en France et que l’on a acquis le savoir faire, il faut se tourner vers de nouveaux horizons. Un jour qui sait..
Jean Aymar
16 Sep 2013A Etienne BROIS
Dans votre raisonnement, tenez vous compte du fait que le capital immobilisé aurait rapporté dans un autre placement, de l’inflation, de la fiscalité.
Il ne suffit de récupérer son capital nominal…car dans ce cas c’est une réelle perte…
Etienne BROIS
17 Sep 2013Bonjour Remy PISA,
Je vais être très précis et j’explique phénomène dans un des articles : Vos placements sont-ils rentables ?
En synthèse :
Vous travaillez pendant 10 ans, vous placez votre argent à 7% brut sans risque (difficile de nos jours), peu importe, et vous arrivez à épargner 100 000 euros. Si l’on tient compte de l’inflation, de votre fiscalité sur les placements (30% par exemple) et de la CSG (15.5%), alors vous avez placé votre épargne à 7% x (1 – 30% – 15.5%) – 2.5% = 1.32 % net corrigé ! en gros pas très rentable !
Pendant 10 ans, vous avez donc gagné en euros constants (corrigés de l’inflation), seulement 1 315 euros.
Ensuite, vous placez ce même capital en bourse à 7% brut (admettons qu’il n’y ait pas de risque), votre rendement sera équivalent soit 1.315% net corrigé, ce qui vous fera 1 350 euros par an net, pas folichon ! Il faut toujours corrigé de l’inflation car avec 2.5% d’inflation, le capital s’érode et 100 000 euros ne vaut plus que l’équivalent de 97 500 euros l’année d’après.
Bref, un investissement pas terrible même à 7% sans risque !
Prenons l’immobilier. On investi dès le premier jour 100 000 euros car on fait un emprunt (effet de levier). Avec un rendement correct vers 7% (identique au premier placement), on ne va dépensé en charges, impôts et travaux qu’environ 20% du prix du bien puisque les loyers payent l’essentiel des mensualités.
Coût réel 20 000 euros, pour un bien qui vaut 100 000 euros, qui sera payé en 20 ans, donc revenus à vie. Même si l’immobilier chute de 50%, 20 000 euros investi pour 50 000 euros de capital remboursé, cela fait un rendement annuel net de 4.70%, sans compter la hausse des loyers (avec l’inflation) et le fait que ces 100 000 euros génèrent à eux seuls 7 000 euros net par an minimum et que les loyers ne vont certainement pas rester au même prix dans 20 ans.
Donc inutile de comparer un placement financier et un placement immobilier, c’est un peu comme comparer des choux et des carottes. Il faut parler alors de TRI pour l’immobilier, et de rendement net corrigé de l’inflation pour les placements.
Dernier point, un « PLACEMENT » n’est pas un « INVESTISSEMENT«
terrain à vendre à la réunion
17 Sep 2013Il est toujours intéressant de connaitre la situation de l’immobilier tel que le Canada. Cela permet en effet d’exploiter d’autres horizons, outre qu’en France.
paul@shiva finance
21 Sep 2013C’est un article intéressant surtout que le Canada est un pays francophone, et depuis quelques temps je pense sérieusement à m’installer de l’autre coté de l ‘atlantique est investir dans l’immobilier, les locataires on pas mal d’avantages au Québec je trouve cette initiative intéressante surtout vu la conjoncture de l’emploi dans le monde.
Julie@constructeur maison
5 Oct 2013Bonjour Etienne,
Article trés instructif par contre j’avais une question. J’ai vu une vidéo sur un autre blog (je ne cite pas pour ne pas faire de concurrence) ou l’investisseuse au canada en ayant acheté 1 immeuble entier arrive à dépasser les 10% de rentabilité.
Cela me semble beaucoup, d’après vous le marché canadien est-il si rentable que ça ?
Julie
stéphane R.
25 Déc 2013« Pas d’avantage fiscal de type SCI au Canada ! »
Lors de la vente, le Canadien sera imposé sur la moitié du gain en capital, selon sa fourchette d’impôt. Au Canada, contrairement à la France, il n’y aucun avantage fiscal équivalent à une SCI (Société civile immobilière) lors d’un investissement immobilier.
Ceci n’est pas tout à fait vrai car il est possible de monter une fiducie, terme essentiellement utilisé en Amérique du nord, qui reprend les mêmes critères qu’une SCI. De cette manière tu peux habiter l’appartement ou la maison que tu as achetée par le biais de ta fiducie et y déduire toutes les charges… (eau,chauffage…)
http://fr.wikipedia.org/wiki/Fiducie
Lil
7 Août 2016Qu’en est-il de la situation immobilière pour 2016, est-ce intéressant d’investir au Canada (Québec) en tant que non résident ?
Etienne BROIS
9 Août 2016Bonjour,
Il est difficile de faire des généralités mais comme tout les marchés immobiliers dans le monde, il existe une bulle dans les grandes villes, il est donc préférable d’aller sur les villes de taille moyenne ou la frénésie a été limitée. Ce n’est bien sûr qu’une histoire de rendement et donc de prix du m² !
Julia
2 Juin 2019Au Québec oui car ils n’ont pas encore mis la sur taxe de 15% pour les étrangers qui achètent un bien immobilier mais malheureusement plus en Ontario à cause de cette taxe qui vous donne un handicap dès le départ. Merci au parti libéral ! Les beaux jours sont finis
Brigitte JACQMARCQ
8 Fév 2019Actuellement le dollars canadien est intéressant par rapport au dollars américain. J ai investi aux ÉTATS-UNIS quel est le pays le plus intéressant pr investir dans l immobilier ?