Sous cet anglicisme clinquant, se cache en fait la pire situation que puisse connaitre un investisseur.
Bien préparer un projet immobilier, être accompagné et conseillé par des professionnels est certainement une évidence pour la plupart. D’autres considéreront pouvoir en faire l’économie… Erreur grave !
Cela reste une étape CAPITALE pour éviter le « Cash Squeeze ».
Mais qu’est le Cash Squeeze ?
En résumé, une multiplication de comportements à risque qui, mécaniquement, va vous conduire à une situation économique difficile, voire critique dans certains cas.
Pourquoi et comment cela arrive ?
Vous vous êtes lancé dans l’investissement immobilier sans avoir étudié sérieusement votre situation financière…
Vous avez fait l’acquisition d’un bien et les travaux à effectuer pour le remettre en état sont bien plus importants et onéreux que ce que vous avez estimé…
Vous avez fait l’acquisition d’un ou plusieurs biens à haut rendement, mais vous n’avez pas ou mal anticipé votre future situation fiscale et vos revenus locatifs vous ont fait évoluer vers une tranche d’imposition nettement supérieure.
Et quelles sont les conséquences alors ?
Vous vous retrouvez avec un bien qui se dégrade et vous n’avez plus les moyens de le remettre en état, vos locataires vous donnent congé et vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt. Votre bien se dévalorise et la perte financière est considérable.
Vous pensiez gagner de l’argent avec des logements en excellent état et des locataires qui payent leur loyer, et votre nouveau taux marginal d’imposition vient engloutir une bonne partie de vos bénéfices.
La seule solution qui vous vient alors à l’esprit : Vendre, même à perte, ce qui devait vous assurer une autonomie financière.
Alors, comment éviter d’en arriver là ?
Etudiez ou faites faire un audit de votre situation financière par un professionnel du segment. Il saura vous orienter vers des investissements et des montages financiers adaptés.
Il saura anticiper les différents rendements des biens immobiliers avec ou sans travaux.
En cas de forte imposition provoquée par de gros revenus fonciers, il pourra, par exemple, vous orienter vers la création d’une SCI (société civile immobilière), soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dont le taux (15%) sera nettement inférieur (pour des résultats nets annuels inférieurs à 38120€) à votre propre imposition, qui peut monter jusqu’à 60.5% (taux marginal max à 45% + 15.5% de CSG). Votre assiette fiscale sera ainsi réduite (grâce à l’application d’un amortissement) avec un taux appliqué nettement plus faible.
Un des premiers paramètres que l’on vous demandera de respecter dans votre projet sera de constituer une réserve d’argent, communément appelée « la réserve de sécurité ». Elle correspond à minima à un an de revenus locatifs, réserve qui devra être alimentée régulièrement, afin de limiter ce risque.
Faites faire une estimation des travaux à réaliser par des professionnels compétents et sérieux. En cas de doute, deux estimations valent mieux qu’une, et N’hésitez pas à majorer l’enveloppe travaux de 25 et 30%.
Et si, malgré toutes ces précautions, on rencontre tout de même des problèmes ?
Vous êtes limités par l’enveloppe de votre crédit travaux ? Ciblez les postes les plus importants, de concert avec les professionnels (comme l’électricité, la toiture) et optez pour le homestaging en attendant de pouvoir financer des transformations plus importantes, quitte à revoir à la baisse le montant de vos loyers.
Appliquer un loyer modéré reste valable en cas de vacance prolongée d’un appartement. J’ai en mémoire un investisseur qui a vu ses trois logements vacants sur le même immeuble en l’espace de trois mois, en plein hivers, période généralement peu propice aux mouvements des locataires. Il n’a pas hésité à baisser ses loyers de plusieurs dizaines d’euros. Résultat, en moins de quinze jours, tous les logements étaient loués, dès la première visite.
Pour conclure, je voudrais juste vous rappeler deux points importants :
Un investissement immobilier réclame beaucoup d’attention et un apport régulier d’argent pour le maintenir en état, afin qu’il ne se déprécie pas.
Il ne faut pas se laisser aller à un enthousiasme débordant et aller trop vite en besogne. Multiplier les investissements modifie beaucoup de paramètres, à commencer par votre situation fiscale. Et plusieurs biens à entretenir réclament d’autant plus d’argent. Vous connaissez la loi des séries ?
Alors, assurez-vous d’avoir bien tout paramétré, et vous éviterez le « Cash Squeeze ».
Et surtout, n’oubliez pas ! Comme j’ai l’habitude de vous le dire, ne pas investir dans l’immobilier est au moins une erreur aussi grave. Alors, n’oubliez pas mon leitmotiv
« AGISSEZ ! »
sven
8 Mai 2015« AGISSEZ! »
OUI MAIS AGISSEZ « CASH » :=:))
Dimitri Bougeard
8 Mai 2015Article intéressant mais une remarque cependant : cette situation peut se produire même en l’absence de travaux ou de locataires défaillants. De fait, les intérêts déductibles et l’éventuel déficit foncier vont se réduire au fil du temps alors que la charge de remboursement restera la même. En cas d’achats successifs, celui qui n’aura pas anticipé verra son impôt progresser alors qu’il n’aura pas le revenus qui continueront à être versés à la banque, c’est l’effet ciseaux. la SCI à l’IS est effectivement une des solutions.
Etienne BROIS
8 Mai 2015Effectivement Dimitri, je te rejoins !
perrin
8 Mai 2015Excellent article ! Il ne faut pas se croire meilleur que l on est vraiment et des pro savent nous aider ! Pourquoi s en priver ?
Paul
8 Mai 2015Pourquoi ne pas opter pour la sci à l’is des lors que l’on a le projet d’investir dans des immeubles de rapport? C’est le choix vers lequel je m’oriente et je n’y vois que des avantages: moins d’imposition, idéal pour créer un patrimoine, et surtout pas de soucis au niveau de la fiscalité du ménage (tout du moins, celle-ci est contrôlable par le versement des dividendes donc très rassurant je trouve). Concernant la taxation sur la plus-value, si vous n’optez pas pour l’is, elle sera de toute façon taxée au minimum jusqu’à 22 ans voir 30 ans…autrement dit, il faut être patient….
investimmo-autrement.fr
8 Juin 2015Bonjour,
La SCI à l’IS nécessite de faite appel à un comptable, dont le coût est loin d’être négligeable.
Opter d’ambler pour la SCI à l’IS est sans doute excessif, d’autant plus que le passage IR -> IS est possible…. alors que la réciproque…
sven
9 Mai 2015oui Paul…
Mais si vous optez pour l’IS, avez-vous calculé l’effet de réintroduction des amortissements lors de la cession ?
C’est là où ça pique… entre autres.
Maintenant, si l’on a 30 ans et du temps devant soi, et des nerfs solides devant le fisc, ça se tente….
En tout cas on n’y va pas tout seul :=))
Paul
12 Juin 2015Concernant les frais de comptabilité, il s’élèverait entre 500 et 700 €/an…pour un immeuble cela est effectivement à considérer, mais s’il y a un second achat alors la part comptabilité sera diminuée (ce prix étant le prix de base non compressible, il augmenterait un peu avec un deuxieme immeuble mais ne doublerait pas…).
L’intérêt de passer la sci directement à l’IS est de me permettre de déduire les frais de notaire et frais d’agence.
De plus, la sci à l’is permet de s’interesser à des projets qui ne semblaient pas viables avec l’IR (la fiscalité étant difficilement supportable, en tous cas dans ma situation…): je pense à des immeubles (ou autres projets) avec un haut rendement et sans travaux.
La question que je me pose concernant la sci à l’IS sur des investissements à haut rendement (générant donc un cash-flow positif toutes charges déduites) est la suivante:
Est-ce que je préfère payer mes impôts fonciers et charges sociales chaque mois ou bien utiliser cet argent pour réinvestir et ne payer mes impôts et charges sociales qu’a terme (taxation de la plus-value), c’est à dire à la revente du bien?
Etienne BROIS
12 Juin 2015C’est parfaitement résumé Paul !
En gros, on a le choix de s’embeter un peu pour créer une SCI à l’IS avec de la tranquillité et du cash-flow, ou payer toute sa vie pour au final avoir une exonération… au risque de ne pas avoir assez investi !
J’opte pour la SCI à l’IS sans hésiter !
fred
10 Mai 2015Je vois mois aussi des intérêts à monter une sci à l’IS. Moins de fiscalité pendant la détention du bien et je ne vois pas de mal à être taxé sur un plus value à la revente.
Par contre je souhaiterais savoir s’il existe un moyen de monter une sci pour une personne célibataire sans enfant et ne voulant pas ‘mêler’ quelqu’un de sa famille dans son projet.
Dimitri Bougeard
12 Mai 2015Hélas, une SCI nécessite un minimum de deux associés, quitte à ce que le deuxième détienne ne serait-ce qu’une part sur 10.000 par exemple. Dans votre cas, la solution serait d’en parler à un ami.
Didier-Fabrice
12 Mai 2015Bonjour,
Il y a une solution évidente qui se trouve dans la question puisque vous ne voulez pas mêler quelqu’un de votre famille dans le projet vous pouvez mêler quelqu’un qui n’est pas de votre famille 😉
Une SCI nécessite en effet au minimum deux associés pour être créée mais il n’y a aucune obligation de liens familiaux.
Si vous souhaitez absolument être associé unique il vous faudra vous tourner vers une société commerciale (EURL, SASU) car si une société civile ne peut avoir d’objet social commercial une société commerciale peut très bien avoir un objet civil (elle demeure toutefois une société commerciale ce qui a de l’importance par exemple pour l’attribution de juridictions)
patrice
8 Juin 2015Bonjour, je rejoins l’idée qu’il faille une épargne de précaution assez importante pour pouvoir gérer les vacances locatives et les travaux.
Cette épargne peut aussi être en partie construite car à un différé total ou partiel du crédit si un immeuble est déjà loué , ce qui sur un an ou 6mois engendrera de la trésorerie.