Projet complet de rénovation d’un appartement en centre-ville et transformation en location meublée
Vous êtes nombreux à me demander des exemples de projets dans l’ancien afin de pouvoir vous projeter plus facilement sur vos futurs investissements immobiliers. C’est maintenant chose faite avec ce projet réalisé pour le compte d’un client sur Angers qui a accepté que les photos et les chiffres soient publiés sans toutefois dévoiler son identité. Ce projet a été réalisé il y a un peu plus d’un an, le but était d’investir dans un bien patrimonial en centre-ville et non rechercher une rentabilité à tout prix. Voici quelques infos sur le bien :
APPARTEMENT :
Appartement T3 duplex Angers hyper centre: salon-séjour, cuisine, 2 chambres, 1 salle d’eau, chauffage individuel gaz.
- – Année de construction 1900
- – Etage 3 sur 3
- – Chauffage individuel gaz (chaudière 3 ans)
- – Orientation Sud/Est
- – Toiture ardoise
- – Interphone
- – Surface habitable : 48 m² (carrez) et 59 m² au sol
- – Taxe foncière : 390€
- – Loyer actuel hors charge : 500€
- – Charges de copropriété : 25 à 30€ par mois
Prix demandé : 110 000 euros (frais d’agence inclus)
DÉTAILS FINANCIERS DU PROJET :
Prix négocié : 103 000 euros (frais d’agence inclus)
Prix net vendeur : 95 000 euros
Frais d’agence : 7 410 euros
Frais de notaire : 7 410 euros
Frais de garantie : 1 500 euros Total investissement hors travaux : 111 910 euros
Travaux réalisés + meubles : 7200 euros (financé en trésorerie)
Estimation initiale des loyers hors charge : 550 à 580 euros Loyer mensuel effectif : 660 euros (+40 euros de charges)
Rendement brut : 7.7%
FINANCEMENT :
Montant à financer : 110 410 euros
Apport personnel : 7 200 euros
Taux : 5.25% TEG
Durée de financement : 20 ans
Montant des mensualités : 760.62 euros
TRAVAUX :
Les travaux ont été réalisés en 2 mois et ont consisté à refaire les sols, les murs, refaire entièrement la cuisine et la salle de bain, repeindre la chambre du haut, ouvrir une cloison pour y ajouter une porte coulissante et surtout aménager et redécorer l’appartement pour ensuite le meubler. Voici les photos « Avant-Après » de l’appartement.
Évaluation de l’appartement après travaux : 155 000 euros net vendeur
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Simon de Toile-filante.com
24 Juin 2011C’est très beau et très design mais quel est l’intérêt si ce n’est pas auto-financé ?
Etienne BROIS
24 Juin 2011Il s’agit ici d’un bien patrimonial, en plein centre dans une rue piétonne, pour chercher la « rentabilité » à tout prix, il est préférable de viser les biens proches des centres villes mais d’agglomération plus petites en périphérie de grandes villes.
Autre aspect, ici nous sommes sur un appartement seul, il est également plus rentable de viser des immeubles, bien moins cher au m² et en frais divers (notaire…).
Sur la simulation proposée en PDF, il est intéressant de voir que sur 20 ans, les revenus et charges s’équilibre et que l’investisseur ne paiera que 139 euros par mois en moyenne pour ensuite génèrer environ 12 000 euros par an (1000 euros par mois) quasiment en franchise d’impôt la 21ème année, car il reste une réserve d’amortissement non utilisée.
Si on résonne en terme de TRI, on est à 10.9%, ce qui est pas mal. Il y a mieux mais il faut également ajouter ici le potentiel de plus-value qui n’est pas inclus dans la simulation.
D’autres projets qui sont à l’autofinancement seront publiés dans les semaines qui viennent mais la localisation pourra sembler moins sexy.
Simon de Toile-filante.com
29 Juin 2011Ça me semble tout de même aléatoire, car tu n’inclues pas les frais qui nous tombent du ciel comme un ballon d’eau chaude qui claque ou des huisseries à changer.
Je ne préfère pas me fier sur une potentielle plus-value.
De plus les 139 euros que tu dois sortir tous les mois vont gréver ton budget et t’empêcher d’investir autrement… tout de suite et pas dans 20 ans
felf
5 Mai 2012« le but était d’investir dans un bien patrimonial en centre-ville et non rechercher une rentabilité à tout prix »
je ne vois pas l’intérêt alors quel est l’objectif devepeloper est-ce un investissement fais pour être revendu a court therme pck là le bien ne s’autofinance pas il doit ajouté une centaine d’euro il aurait dû s’endetter sur 30ans
Didier
11 Juin 2012C’est marant de toujours vouloir tout sacrifier sur l’autel de l’autofinancement. Dans autofinancement il y a financement (je vous invite à aller sur mon blog où je révèle qu’il y a aussi auto).
Quelle drôle d’idée de vouloir juger l’intérêt d’un investissement sur son seul mode de financement !
Ici « le but du jeu » c’est de se constituer un patrinoine de 155 K€ (plus ou moins en fonction de l’évolution de l’immobilier sur Angers) en 20 ans. On peut éventuellement critiquer soit le montant pas assez élevé ou la durée trop longue mais acter que les 139 euros mensuels vont grever dangereusement le budget de ce couple c’est quand même un peu osé. Rappelons que la simulation concerne un foyer fiscal dont le revenu net imposable est de 36 000 € soit un salaire mensuel d’environ 3300 €. Une épargne de 139 euros par mois dans cette situation me parait tout à fait réalisable.
Dernière petite comparaison pour constituer un patrimoine de 155 k€ en 20 ans ce même couple devrait thésauriser mensuellement la somme de 645,33 €
Simon de Toile-filante.com
27 Juin 2011Ça me semble tout de même aléatoire, car tu n’inclues pas les frais qui nous tombent du ciel comme un ballon d’eau chaude qui claque ou des huisseries à changer.
Je ne préfère pas me fier sur une potentielle plus-value.
De plus les 139 euros que tu dois sortir tous les mois vont gréver ton budget et t’empêcher d’investir autrement… tout de suite et pas dans 20 ans
Etienne BROIS
30 Juin 2011Un investissement qui te coute ZÉRO dès le premier jour et à vie, ou qui te génère dès le premier jour des revenus sans investir un centime, c’est une douce utopie ! Si tu as des chiffres je suis preneur !
Si le projet s’autofinance à 150%, tu as tout de même une fiscalité énorme qui viendra te manger tes revenus (TMI +CSG) donc OUI c’est possible d’autofinancer un projet, mais si tu recherches un appartement seul (pas un immeuble), bien situé en centre-ville, d’un bon état général et qui s’autofinance, il y a fort à parier qu’il sera très difficile à trouver :
UN MOUTON A 5 PATTES
et s’il sort, il sera vendu dans les 10 minutes.
Mettre 139 euros par mois + rajouter des frais imprévisibles devraient couter environ entre 33 000 et 40 000 euros sur 20 ans (le prix d’un monospace neuve) et l’appartement vaudrait autour de 200 000 euros, soit un gain net d’impôt d’environ 160 000 euros.
Maintenant au bout de 20 ans, les investisseurs le gardent généralement, ce qui pourrait générer environ 950 euros par mois de revenus… deux appartements comme ceci et plus de problème de retraite pour un foyer.
Bref, on peut toujours trouver mieux c’est certain, mais la majorité d’entre nous ne fera rien en attendant de trouver la perle rare… C’est comme ça, nous avons tous tendance à reporter au lendemain !
Il est donc important de se poser les bonnes questions et surtout d’agir !
phoenix
21 Fév 2013Bonjour Etienne,
Le budget pour les travaux + meubles est de 7200 euros pour 48 m².
Cela me paraît très peu par rapport aux travaux listés !
Penses tu qu’en 2013, pour la même surface et les mêmes travaux, tu en aurais pour combien ?
(J’essaie d’évaluer le cout des travaux d’un tel bien en province)
Merci d’avance pour ta réponse.
ben
12 Juin 2015Bonjour,
interressant d’avoir mis de la valeur ajoutée dans cet appart.
les investissement auto-fiancé ça existe. a la porté de tous.
un exemple avec chiffre pour ceux que ça interressent :
J’ai acheté un immeuble plein centre dans une ville de taille intermédiaire.
prix 240000 net vendeur + 9000€ d’agence
6 apparts ramène 1900 € de loyers/ mois
pas de copropriété
les mensualité étant de 1200 €, avec un peu d’apport. autant dire que ca coute rien,
Et dans 20 ans , c’est un patrimoine à 240000 + les rentes de loyers.
je peux vous en dire plus si ça en intéressent certains.