C’est un problème récurrent pour ceux qui souhaitent investir sur des durées courtes tout en profitant de l’avantage des crédits sur le long terme (20 ans généralement) qui permettent l’autofinancement. En réalité, mes clients qui ont autour de 50 ans me posent souvent la question suivante :
J’ai 50 ans, comment faire pour faire un investissement à l’autofinancement et avoir des revenus dans 10 ans.
La stratégie est simple et la voici dévoilée pour vous :
Pour réaliser un tel projet, il faut mettre en place l’acquisition de 2 immeubles au minimum (ou 2 biens) qui génèrent des rendements supérieurs à 8% brut. Pour le financement, il est important de partir sur 20 ans pour que l’effort d’épargne de votre part soit le minimum et que vous puissiez déduire les intérêts d’emprunt.
Chaque mois vous vous enrichissez sans le savoir !
Chaque mois pendant 10 ans, votre locataire va rembourser pour vous les intérêts, mais aussi le capital restant dû, de telle sorte que vous touchez indirectement environ 50% des mensualités sans même vous en apercevoir.
Au bout de 10 ans, vous faites un point et vous choisissez :
- Vous n’avez pas besoin de revenus, vous continuez le financement
- Vous avez besoin de revenus, vous revendez 1 immeuble sur 2
En vendant un immeuble, ou un bien, vous allez recevoir une somme d’argent qui correspond au capital que votre locataire a remboursé à la banque, et accessoirement sur lequel vous avez payé des impôts.
Le capital remboursé vous sera versé à la vente !
Vous allez également recevoir une plus-value qui sera plus ou moins élevée en fonction des améliorations que vous avez apportées, du marché de l’immobilier et de la fiscalité en vigueur sur les plus-values. Avec cette somme, vous pouvez alors rembourser le capital restant dû de l’autre immeuble.
Si vous n’avez pas assez, pas d’inquiétude, soit vous ajoutez une partie de votre épargne financière (solution qui n’est pas optimale), soit vous conservez un petit emprunt qui vous permettra tout de même de recevoir des revenus nets de votre immeuble.
Cette stratégie est valable à plusieurs conditions :
- Valoriser un immeuble entre l’achat et la revente
- Le conserver au minimum 7 à 8 ans pour amortir vos frais
- Avoir acheté avec décote au départ (20% minimum)
- Revendre les appartements déjà loués pour attirer les investisseurs
Vous pouvez également envisager une revente à la découpe, appartement par appartement, mais il faudra faire au préalable un état descriptif de division et une copropriété. Le coût est d’environ 2 000 à 3 000 euros que vous récupèrerez très facilement.
Prenons un exemple avec un investissement total de 800 000 euros, soit 2 immeubles à 400 000 euros.
SITUATION DE DÉPART – 2 IMMEUBLES
- ACHAT : 400 000 euros chacun (frais inclus)
- MENSUALITÉS : 2 320 euros/mois (3.5% sur 20 ans)
- REVENUS BRUTS : 40 000 euros/an (10% brut)
- REVENUS NETS : 28 000 euros/an (7% net)
SITUATION À 10 ANS
- VALEUR DES IMMEUBLES : 490 000 euros nets (2%/an)
- CAPITAL RESTANT DÛ : 234 600 euros (dû à la banque)
- CAPITAL REMBOURSE : 165 400 euros
- PLUS-VALUE : 90 000 euros (non taxable, car 7.5% frais + 15% forfait travaux)
- COÛT REEL (EFFORT) sur 10 ans : 0 euro
- CAPITAL OBTENU À LA REVENTE D’1 IMMEUBLE : 255 400 euros
- CAPITAL RESTANT DÛ SUR L’AUTRE IMMEUBLE : 234 600 euros
BILAN À 10 ANS :
- 1 immeuble vendu
- 255 400 euros récupérés
- 234 600 euros réinjectés pour rembourser l’autre emprunt
- Reste 20 800 euros
- Revenus bruts perpétuels : 48 800 euros par mois (réévalué à 10 ans)
- Revenus nets à définir en fonction de votre fiscalité
- Des revenus qui progressent avec l’inflation contrairement aux retraites
- Un capital sur pied d’environ 500 000 euros à transmettre et/ou conserver
- Un montage en SCI pour conserver les revenus, préparer la transmission et optimiser la fiscalité
Voilà, toute la stratégie consiste à utiliser le capital remboursé d’un immeuble pour rembourser le capital de celui que vous conservez. Cette stratégie est applicable pour des durées différentes, mais attention de ne pas descendre en dessous de 7 ans, car à ce moment-là, vos frais risquent de ne pas être couvert totalement. Tout dépendra du marché immobilier.
Nul besoin d’attendre 20 ans pour profiter de votre patrimoine !
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Fabrice
30 Jan 2014Bonjour Etienne,
L’idée est intéressante mais la solution reste réservée à des revenus plus que corrects (peut-être valable avec des salaires parisiens).
Puis, il y a la problématique d’emprunt à 50 ans sur 20 ans qui n’est pas aisée.
Est-ce que le marché immobilier actuel est favorable ? 20% de rabais à l’achat me semble un minimum effectivement mais faisable. Obtenir plus serait un meilleur calcul.
Qu’en penses-tu ?
Etienne BROIS
30 Jan 2014Bonjour Fabrice,
Sur les immeubles que nous trouvons pour nos clients dans le 49, nous avons très souvent des décôtes de 40 à 50% et nous sommes sur des prix au m² en dessous de 900 euros/m² pour des immeubles en parfait état. Il n’y a juste pas beaucoup d’acheteur en face en ce moment, et c’est un marché très étroit, d’ou une excellente négo au final. La solution consiste souvent pour les vendeurs de vendre lot par lot à des acheteurs de résidence principale, qui ne regarde pas le rendement.
Le marché actuel est excellent pour les acheteurs, mais pas pour les vendeurs ! attention un immeuble se vend toujours en haut de cycle ou à la découpe, c’est la règle !
BHUCK
31 Jan 2014Bonjour Fabrice,
Pourriez vous s’il vous plaît, expliquer en apportant des justifications, pourquoi des plus petits salaires ne pourrais pas faire ça, puisque c’est les locataires qui payent le crédit?
Merci en espérant une réponse de votre part,
Bien aimablement,
BHUCK
fabrice
30 Jan 2014je pense qu’il y a une petite erreur !
Revenus bruts perpétuels : 48 800 euros par mois (réévalué à 10 ans)
c’est par an , il me semble?
Etienne BROIS
30 Jan 2014Effectivement il faut voir 48 000 euros par an.
Merci Fabrice et Guillaume
Pat
30 Jan 2014Merci pour ce bel article 🙂
Concernant le montage en SCI, vous le conseillez dès l’achat ou seulement au moment du remboursement du crédit au bout de 10 ans ?
Car si dès le départ on cré une SCI destinée à optimiser la fiscalité, comme vous l’indiquez, et que l’ont revend au bout de 10 ans un des immeubles, il va y avoir une forte plus value, qui sera fortement taxée, en raison des amortissements avec ce type de SCI IS, non ?
Etienne BROIS
30 Jan 2014Il n’est pas nécessaire et souvent pas souhaitable d’amortir le bien, surtout si on connait la date de sortie approximative.
La SCI dépend de vos objectifs et il est souvent intéressant de créer une SCI à l’IR au départ, qui peut-être transformé à l’IS ou mieux créer une holding à l’IS, ce qui laisse plus de souplesse pour la suite.
Guillaume
30 Jan 2014Salut Etienne, excellent billet comme d’habitude.
Une petite coquille cependant, « revenus brut perpétuel : 48800 PAR MOIS » Je pense que c’est PAR AN plutôt ! A défaut, ton téléphone va beaucoup sonner aujourd’hui ! 🙂
Je serais un peu plus pessimiste dans mes calculs, je ne compterais pas sur une plus value.Si elle arrive tant mieux, à défaut l’amortissement du prêt suffit à en faire une opération rentable.
Etienne BROIS
30 Jan 2014Effectivement Guillaume, la plus-value est la cerise ! il faut bien être conscient de la dévaluation monétaire et sur 10 ans, si le prix était correct au départ, il sera correct à l’arrivé + l’inflation !
Pierre
30 Jan 2014Bonjour,
Très intéressant et je m’apprete à faire cela !
Par contre il me semble que tu as oublié la taxation sur la plus value qui vient sérieusement diminuer les chiffres.
Enfin quand on paye des impots …
Cdlt
Etienne BROIS
30 Jan 2014Oui, la plus-value est taxée, mais n’oublie pas qu’après 5 ans, on peu déduire du prix de vente 7.5% pour frais d’acquisition et 15% forfaitaire pour les travaux (ou sur facture artisans), plus les abattements pour durée de détention… Si on paie c’est que l’on gagne !
J’aime payer des impôts, c’est plutôt bon signe !
Laurent
30 Jan 2014Bonsoir,
C’est à peu pres ce que nous avons fait. Un immeuble achété en 2009 de 3 appartements et un en 2010 de 3 apparts egalement. Nous sommes largement dans l’autofinancement car 600€ net par mois. Car nous avons mis les mains à la pâte.
Mon inquiétude aujourd’hui, c’est la baisse des prix car le marché est détendu et je me pose la question de la vrai valeur de nos biens…. je ne suis pas sure qu’a la revente nous retrouvions nos billes….
Bref il me semble que dans une conjoncture de croissance même faible des prix, le raisonnement est bon, mais dans une conjoncture de baisse, ce n’est pas aussi simple.
J’invite les éventuels investisseurs à prendre en compte l’études très sérieuse suivante :
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
La conclusion p 234 fait froid dans le dos !!
Esperant etre rassuré et avoir des avis qui contredisent les conclusions de l’étude du raccourci ci-dessus.
Au plaisir de vous lire
Etienne BROIS
30 Jan 2014Bonjour Laurent,
Parfaitement d’accord avec toi : ATTENTION A LA VALORISATION DES BIENS
Tout dépend de la zone d’investissement. Si vous avez investi dans une GRANDE VILLE française en 2008 au plus fort de la bulle immobilière, alors il va falloir être patient pour retrouver son prix !
En revanche, je recommande d’éviter les zones tendues dans les grandes villes, et d’aller en périphérie des villes de taille moyenne ou il n’y a pas eu de bulle et ou on arrive à trouver des beaux immeubles à des prix autour de 1 000 à 1 500 euros par m². Voici l’article qui en parle :
http://www.independancefinanciere.fr/immobilier/immobilier-faut-il-investir-en-centre-ville-ou-en-peripherie/
Le rapport de Jacques FRIGGIT est vrai, il faut anticiper une baisse importante de l’immobilier, mais attention, seulement dans les zones ou les prix ont flambé.
J’avais un collègue parisien qui a acheté un pavillon en banlieue parisienne en 1991 (1er guerre du golf) et il a vendu son bien exactement au même prix en 2005, soit 14 ans plus tard ! Dans le locatif, c’est très différent, on peut faire une bonne affaire même en revendant moins cher, car il y a ce qu’on appel le cash-flow :
Pendant des années, le capital est remboursé par les locataires, donc peu importe le prix, le capital est payé par autrui !
C’est ce qui fait la différence entre les placements boursiers, ou il faut un delta ACHAT-VENTE positif pour y gagner, et l’immobilier locatif, ou ce qui compte c’est le CASH-FLOW et le TRI (et non le rendement).
Voici une stratégie pour la revente des immeubles :
http://www.independancefinanciere.fr/immobilier/comment-vendre-un-immeuble-de-rapport/
J’espère que j’ai répondu à tes questions, envoyez-moi les chiffres de votre investissement, je suis quasi certain que c’est une bonne affaire, même avec une moins-value à la revente.
A très vite sur le blog et merci pour ton retour…
Etienne
Laurent
31 Jan 2014Bonsoir Etienne,
Oui effectivement je suis d’accord que la notion de bulle immobilière est relative à quelques villes de grande taille. Il en reste néanmoins que dans ma région, la tendance globale est à la baisse.
En ce qui concerne nos chiffres :
Immeuble 1 :
Prix : 160 000 € tous frais (notaire, agence, travaux)
Loyers : 16 680 €/an nets
Crédit sur 20 ans : 923 €/mois assu inclus
Pour info un gain net après taxe Foncière : 320 €
Immeuble 2
Prix : 195 000 € tous frais
Loyers : 20 280 €/an nets
Crédit sur 20 ans : 1230 €/mois assu inclus
Gain net après taxe foncière : 360 €
Voilà pour les chiffres. Mais encore une fois nous avons réalisé une bonne partie des travaux importants pour l’immeuble deux.
voir détail :
http://scihallo.unblog.fr/2010/09/24/sci-hallo/
Encore merci,
A bientôt
Laurent
Tes propos me rassure.
Guillaume
2 Fév 2014« Il n’y a juste pas beaucoup d’acheteur en face en ce moment »
C’est étrange car pour moi en Gironde c’est l’inverse !
Quand j’arrive à rentrer un immeuble de rapport sans défauts majeurs et entièrement loué à 10% brut, j’ai au moins 30 clients acheteurs prêts à dégainer !
seb
4 Fév 2014Bonjour Etienne,
Je suis tout à fait d’accord avec ta vision sur l’immobilier pour atteindre l’indépendance financière. Je ne crois qu’à ça et aux valeurs boursières bien choisies.
Pour l’immobilier, je viens de réaliser mon 2eme investissement locatif sur lyon, j’ai réalisé le 1er en mai 2011, prix achat : 93 000 à crédit
travaux + notaire : 15 000 épargne perso
crédit sur 20 ans : 557/mois
loyer 595/mois
valeur de l’appart aujourd’hui : 135 000
Appart 2 : novembre 2013
prix d’achat : 110 000 à crédit
travaux + notaire : 25 000 épargne perso
crédit sur 20 ans : 630/mois
loyer : 685/mois
valeur actuelle : 165 000
Pour les 2, location nue au réel, car j’ai fais beaucoup de travaux moi-même en retapant des ruines, je suis ds le bâtiment.
Sur le 1er, il me reste 80 000 à payer, et sur le 2eme 109 000, puisque c’est tout récent. Le tout pour une valeur d’appart estimée par des agents à 300 000.
J’ai 28 ans, je me pose la question de savoir si, plus tard,je devrai en revendre un pour solder le 2eme. Sachant que mon objectif est de sortir du système patron-employeur vers 40 ans.
Quel serait le bon arbitrage pour atteindre cet objectif? réalisable?
Merci pour vos lumières.
Seb
Pascal
12 Fév 2014Bonjour Etienne,
Votre article est très intéressant. En tant que CGIP, conseillez-vous et pratiquez-vous ce type de montage de A à Z ? Dans votre exemple, un investissement d’un tel montant vous parait-il envisageable du point de vue du banquier, qui rechigne à accorder des prêts et reste frileux en ces temps de crise.
Merci pour vos articles.
Pascal
Etienne BROIS
16 Fév 2014Bien entendu je propose ce genre de montage, je les pratique moi-même également, mais attention pour une revente dans les 10 ans, il est très important d’acheter avec une décote suffisante au départ car l’immobilier ne suivra pas les mêmes courbes que les 10 dernières années, sauf inflation galopante que j’anticipe à moyen terme.
Alexandre Mancini
16 Fév 2014Ça fait du bien de voir des vrais stratégies et non pas les mêmes clichés que les conseillers répètent sans cesse généralement. Merci!
Squatte
16 Fév 2014Bonjour Etienne,
« Pendant des années, le capital est remboursé par les locataires, donc peu importe le prix, le capital est payé par autrui ! »
Effectivement, c’est le gros avantage de l’investissement locatif et du fameux effet levier, la possibilité de financer le bien avec les loyers de locataires en place. Reste à trouver les immeubles avec les bons rendements pour obtenir ce fameux cashflow positif tant désiré!
Yan
20 Fév 2014Bonjour,
En cherchant des informations sur l’immobilier, je suis tombé un peu par hasard sur votre site. Vos articles sont très intéressants. Félicitations! Le principe de stratégie de votre exemple concernant les immeubles est applicables également pour 2 biens plus modestes je suppose? Je pensais à 2 studios ou bien quelques parking en IDF, plus en accord avec mes moyens. Cordialement.
Ruiz nicolas
11 Mar 2014Bonjour
J ai appliquer exactement la même méthode que toi.
Je suis actuellement propriétaire d’un immeuble de rapport de rapport de 3 appartements que j ai entièrement rénové l’an dernier.
Et la je viens de signer pour un deuxième immeuble de rapport, pareil de 3 appartements.
Sa me fait donc 6 appartements acquis en 2 ans l’ensemble s’autofinance intégralement.
Si vous avez des questions j’y répondrai avec plaisir
Nicolas
Seb
30 Mar 2014Bonjour Nicolas,
Faut-il beaucoup d’apports pour acquérir un immeuble de rapport?
Faut-il déjà avoir du patrimoine pour rassurer la banque et servir de garantie?
Au niveau de la banque, que demande t-elle de plus que pour le financement d’un appartement classique?
Merci
Nadia
22 Juil 2014Bonjour,
Je vends ma maison et je vais récupérer une somme de 85 000 euros. Je vais habiter avec mon compagnon donc je n’ai pas besoin de me racheter une maison rapidement. J’ai 47 ans et je pense à préparer ma retraite. J’envisageais d’utiliser une partie de cet argent pour avoir un apport qui me permette d’investir dans le locatif (achat qui s’autofinancerait avec les loyers et pour avoir un revenu plus tard) et une autre partie qui constituerait un apport pour me racheter une habitation (pour ne pas avoir à payer de loyer plus tard).
Pourriez vous me donner votre avis sur cette « stratégie » ? Avez-vous des conseils à donner sur le type de biens locatifs à privilégier, sur les villes etc…?
Par avance, merci pour votre réponse. Je ne connais rien à ce domaine et je voudrais juste ne pas tomber dans les pièges.